Administradora Palazzo Condomínios - Síndico Profissional

Obra em apartamento que altera alvenaria deve ter registro no Crea

2012-02-09T08:43:00.002-02:00

Apesar de comuns, obraspara a retirada de uma parede ou para a criação de uma cozinha americana noapartamento não podem ser realizadas sem acompanhamento de arquiteto ouengenheiro responsável sob o risco de abalar a estrutura do prédio.

Em edifícios novos, não são raros aqueles feitos de alvenaria estrutural-quando não há viga ou pilar e as paredes são as responsáveis pela sustentação.

O problema é que, para leigos, essas são iguais às de vedação, que podem sertiradas.

Em prédios de concreto armado, como regra geral, pilares, vigas e lajes são oselementos "imutáveis". Descascar um pilar para acomodar uma banheira,por exemplo, afeta o equilíbrio -nem sempre estável- da construção.

No entanto, essas não são leis naturais. "Não existem obras proibidas,mas, para fazer algumas mudanças, a estrutura deve ser compensada",explica Paulo de Mattos Pimenta, professor da Escola Politécnica daUniversidade de São Paulo.

A retirada de uma parede ou de um pilar pode ser corrigida pelo reforço emoutro ponto do edifício, como uma estrutura de aço. Mas isso pode elevar ocusto da obra em até 40%, segundo profissionais ouvidos pela Folha.

DENTRO DA LEI

Ao contratar um arquiteto ou engenheiro é importante exigir do profissional aemissão de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) registrada no Crea(Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia).

Esse é o documento que garante a responsabilidade do profissional em relação àobra realizada.

Nos condomínios, é dever do síndico pedir o projeto detalhado da obra e, emcaso de alteração na alvenaria, a ART.

Fonte: Jornal Folha de São Paulo (05/02/2012)

Cuidados com o elevador

2012-01-23T16:01:00.002-02:00

A manutenção periódica dos elevadores é fundamental e obrigatória para a segurança de todos os condôminos e usuários. O síndico deve observar que toda e qualquer manutenção e/ou reparo seja realizada por empresas especializadas. Os técnicos, nas vistorias de rotina, irão observar o funcionamento de todas as peças, a fim de evitar falhas que venham a provocar acidentes.

O síndico deverá ter os seguintes cuidados:

Manter as chaves da Casa de Máquinas em local previamente definido, visando evitar perda de tempo ou impossibilidade de atendimento, principalmente em emergências;

Observar para que a capacidade de carga dos elevadores não exceda o permitido. Excesso de lotação é perigoso, pois desgasta rapidamente componentes como cabos, polias, freios e mancais;

Conscientizar os condôminos de que o desrespeito às regras básicas de uso e conservação dos elevadores resulta em prejuízo para todos;

Orientar os condôminos e funcionários para que fiquem sempre atentos a qualquer anormalidade no funcionamento das máquinas elevatórias e, em caso de pane, para que acionem imediatamente o técnico habilitado para atender à ocorrência.

LEMBRETE

Para o cumprimento do exigido pela legislação em vigor e visando resguardar a responsabilidade civil e criminal dos condomínios, estes deverão contratar empresas ou profissionais de conservação e manutenção de elevadores, registrados e em dia com suas atribuições junto ao Conselho Regional de Engenharia , Arquitetura e Agronomia do Rio Grande do Sul (CREA/RS), exigindo, também, cópia da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).

A falta desses documentos implica a transferência da responsabilidade ao contratante. Ou seja, o condomínio responde por todo o tipo de indenização de danos materiais ou pessoais, em caso de um eventual acidente.

Fonte: Guia de Orientação do Síndico - SECOVI/RS

Eleição do síndico

2012-01-19T10:29:00.000-02:00

Quem quer ser síndico? Começa a temporada de eleição na grande maioria dos condomínios.

O Bom Dia Brasil do apresentou uma matéria sobre este assunto:

Infelizmente a maioria dos condomínios cometem o erro de eleger o sindico baseado na disponibilidade e não nas suas qualidades como administrador, exigidas pelo cargo. Hoje administrar um condomínio vai muito além do simples arrecadação da cota condominial e o pagamento das contas de água e luz do condomínio. Existem uma série de exigências legais que se não atendidas, podem responsabilizar diretamente a pessoa do síndico, sem contar os prejuízos que o condomínio pode vir a enfrentar.

Além disso, outro grande segredo é que o síndico seja uma pessoa acessível, e que saiba abordar e achar uma solução frente aos problemas entre vizinhos. Deve possuir "jogo de cintura" e principalmente pulso firme para fazer cumprir as regras contidas na Convenção e no Regimento Interno do condomínio.

Escolha bem o síndico de seu condomínio.

Em caso de dúvidas, nos contate que poderemos lhe auxiliar.

Palazzo Condomínios

Declaração da Rais começa dia 17 de janeiro

2012-01-12T16:47:00.002-02:00

As normas para preenchimento e entrega da declaração foram divulgadas no Diário Oficial da União e podem ser encontradas no endereço eletrônico: www.rais.gov.br.

Empresas, pessoas jurídicas (incluindo condomínios) e empregadores devem começar a entregar a Declaração Anual de Informações Sociais (RAIS), ano-base 2011, a partir do dia 17 de janeiro. As normas para preenchimento e entrega da declaração foram divulgadas ontem (4) no Diário Oficial da União e podem ser encontradas no endereço eletrônico: www.rais.gov.br. O prazo encerra no dia 9 de março.

A declaração deve ser feita por empresas ou estabelecimentos inscritos no CNPJ com ou sem empregados; empregadores; pessoas jurídicas de direito privado; empresas individuais; cartórios extrajudiciais e consórcios de empresas; empregadores urbanos pessoas físicas (autônomos ou profissionais liberais); órgãos da administração direta e indireta dos governos federal, estadual e municipal; condomínios e sociedades civis; agências, sucursais, representações ou quaisquer outras formas de entidades vinculadas à pessoa jurídica domiciliada no exterior.

Os estabelecimentos ou as entidades que não registraram empregados no ano de 2011 poderão fazer a declaração acessando a opção Rais negativa.

Quem não fizer a declaração poderá pagar multa de R$ 425,64, acrescidos de R$ 106,40 por bimestre de atraso, contados até a data de entrega da Rais ou da lavratura do auto de infração, se este for feito primeiro. O auto de infração não isenta o empregador da obrigatoriedade de prestar as informações referentes à Rais ao Ministério do Trabalho.

O que é a RAIS

A gestão governamental do setor do trabalho conta com o importante instrumento de coleta de dados denominado de Relação Anual de Informações Sociais - RAIS. Instituída pelo Decreto nº 76.900, de 23/12/75, a RAIS tem por objetivo:

o suprimento às necessidades de controle da atividade trabalhista no País,
o provimento de dados para a elaboração de estatísticas do trabalho,
a disponibilização de informações do mercado de trabalho às entidades governamentais.

Os dados coletados pela RAIS constituem expressivos insumos para atendimento das necessidades:

da legislação da nacionalização do trabalho
de controle dos registros do FGTS ;
dos Sistemas de Arrecadação e de Concessão e Benefícios Previdenciários;
de estudos técnicos de natureza estatística e atuarial;
de identificação do trabalhador com direito ao abono salarial PIS/PASEP.

Fonte: Correio do Estado e www.rais.gov.br

Certificação Digital dos condomínios foi prorrogada para 30/06/2012

2011-12-29T08:36:00.001-02:00

Férias do Síndico. Saiba quis providências tomar para viajar tranquilo

2011-12-21T17:45:00.000-02:00

Final de ano, férias, feriado prolongado... quem não quer viajar? Pois saiba que mesmo sendo síndico, aquela esticadinha para a praia também está permitida.

Antes de fazer as malas, porém, é importante que algumas medidas sejam tomadas, para que o condomínio funcione na sua normalidade na ausência do seu representante maior.

A primeira precaução a ser tomada é checar se a convenção estipula regras para tal situação e definir quem ficará responsável pelo condomínio durante a ausência do síndico. Caso a convenção seja omissa, se houver um subsíndico, será ele o responsável. Se não, alguém do conselho pode ficar com a responsabilidade para si. Caso não haja nenhum representante do conselho, o zelador pode ser instruído sobre como proceder nesse período.

Por causa disso, a época de final de ano não é a mais adequada para as férias do zelador. O síndico deve deixar por escrito as notas ficais a serem pagas ou aprovadas durante o período de sua ausência, assim como contatos que possam ser necessários, como os de manutenção do portão, da bomba de água e do elevador.

Vale lembrar que, mesmo ausente, o síndico continua sendo o representante legal do condomínio. Portanto, erros como falta de arrecadação de obrigações trabalhistas, ou outros, continuam sendo de sua responsabilidade.

Se o condomínio tiver administradora, é importante que esta seja informada e instruída a oferecer suporte necesário ao substituto do síndico.

Também é útil que o síndico dê dicas para os moradores que irão viajar. Veja aqui cartaz com orientações de segurança

Emergências

Em casos de emergência durante o período de ausência, o zelador e um morador do condomínio podem tomar a frente da situação. Por exemplo, se um cano estourar, e alagar parte da garagem, os dois entram em contato com uma empresa especializada para rapidamente reparar o dano.

Também é recomendado, se necessário, utilizar-se dos serviços da seguradora do condomínio – A maioria, hoje em dia, oferece assistência técnica para vários casos emergenciais, como canos estourados, por exemplo.

Telefones úteis para deixar com o encarregado

190 - Polícia

192 - SAMU (Ambulância – casos clínicos)

193 - BOMBEIROS (incêndios, vazamento de gás, resgate em caso de traumas e passageiros presos em elevador)

Assitência 24hrs da Seguradora

Administradora do condomínio

Devem estar nesta lista também os números de emergência da empresa de manutenção de elevadores, da seguradora do condomínio, empresas de manutenção das bombas e portões.

Remuneração

Apesar de remunerados, a figura do síndico não configura vínculo trabalhista ou outros benefícios. Portanto, a antecipação de décimo terceiro salário ou outras benesses previstas pela legislação trabalhistas não estão previstas, a exceção do recolhimento do INSS, como previsto na lei.

Já os síndicos profissionais dependem de seu contrato com o condomínio. Há aqueles que prevêem ausências, outros não, ou até décimo terceiro salário. Há ainda os que contam com substitutos para os condomínios durante o período de férias. Como é um prestador de serviços, o recolhimento do seu INSS deve seguir o mesmo critério dos outros contratados pelo empreendimento.

Fonte: Sindiconet

Gestão eficiente depende de harmonia entre síndico e administradora

2011-12-01T20:19:00.001-02:00

Foi-se o tempo em que as principais preocupações dos condomínios tinham origem nos problemas formados pelo quinteto de palavras iniciadas pela letra c: cachorro, cota, criança e carro.

Nas últimas décadas, o aumento das responsabilidades impostas por um grande número de leis, regulamentações, normas, formas de tributações, mudanças de comportamento, obrigações com segurança e inclusão de serviços, dentre outras circunstâncias, tornou a função de administrar um condomínio em uma atividade de grande complexibilidade.

Falando sobre essa nova realizade, a advogada Luciane Lopes Silveira, diretora da Agadie, deu início à palestra de abertura do 14º encontro Gaúcho de Condomínios.

Na atualidade, segundo a palestrante, é preaticamente impossível que apenas uma pessoa, por mais qualificada e dedicada que seja, possa executar todas as atribuições que competem a um síndico. A missão, entretanto, pode ser extremamente facilitada se os representantes de condomínios contarem com o assessoramento de uma empresa especializada em administração condominial.

"A atuação conjunta e harmônica entre a administradora e o síndico garante o pleno êxito na gestão condominial, pois apesar da capacidade e interesse do síndico no exercício de uma boa gestão, pelas atribuições que lhe competem, é preciso uma equipe qualificada que, com o conhecimento técnico necessário, possa atuar em cada área, tais como financeira, gestão de pessoal, jurídica, secretaria e outras, e trabalhando em tempo integral", afirma Luciane.

E para que os resultados dessa parceria sejam satisfatórios é preciso definir com exatidão os papéis e as funções a serem exercidos tanto pelo síndico quanto pela administradora. Nesta relação, compete ao síndico ordenar e fiscalizar e à administradora o ato de fazer.

Sendo assim, no entendimento da palestrante, o principal trabalho de uma administradora está no suporte administrativo. "Com ela, o síndico recebe um auxilio importante, evitando, assim, a ocorrêcia de erros na administração."

Por outro lado, como foi dito anteriormente, fia a cargo do síndico a fiscalização, o controle de todos os atos da empresa contratada, bem como a administração interna do prédio, ficando as demais obrigações que requerem mais trabalho e conhecimentos específicos e técnicos a cargo da administradora.

Luciane lembrou, por fim, que a união de esforços entre a administradora e o síndico, quando bem dosada, e observadas as atribuições de cada um, cria uma base forte e preparada, capaz de dar a sustentação necessária para a superação dos obstáculos que se paresentam no cotidiano da administração condominial.

Lucinae Lopes Silveira

Fonte: Revista Espaço Imóvel/Secovi-RS - Agademi

Meu vizinho não paga a taxa de condomínio. E eu com isso?

2011-11-29T13:24:00.001-02:00

Na semana passada reencontrei um amigo que não via havia muitotempo. Dedicamos algumas horas para relembrar o passado, falar do presente epensar no futuro. Tínhamos muito o que conversar para pôr o papo em dia.

Entre outras coisas, cada um quis saber onde o outro estava morando. Moro emuma casa, decisão tomada há mais de dez anos, quando resolvi que cortaria ataxa de condomínio do orçamento familiar.

Ele mora em condomínio. E manifestou sua preocupação em relação aos vizinhosinadimplentes, que, deixando de pagar a taxa de condomínio, oneram a taxa delee dos demais que cumprem com a obrigação de pagar as despesas do prédio ondevivem. Ao ouvir o comentário desse amigo, e recordando meus tempos de síndica,dei-me conta de que já sabia qual seria o tema desta coluna.

Vamos examinar os dois lados da moeda, três na verdade: o condômino que estáinadimplente, o condômino que assume o custo de quem não paga e o condomínio,representado pelo síndico, que precisa fazer alguma coisa a respeito.

INADIMPLENTE
O Novo Código Civil, de janeiro de 2003, reduziu de 20% para 2% o valor damulta devida por atraso no pagamento do condomínio.

É possível que essa significativa redução na multa possa induzir os condôminosa deixar de pagar suas mensalidades no prazo.

Diante de uma dificuldade de caixa, certamente preferirão pagar outras contas,em que os juros são muitos superiores, como cartões de crédito, chequesespeciais e empréstimos bancários.

Essa é uma estratégia arriscada porque os vencimentos vão se acumular e colocarem risco sua capacidade de pagamento e o controle da situação. É bom ficaralerta também porque a multa não será o único ônus do condômino inadimplente.

O mesmo Código Civil autoriza a cobrança de juros e outras multas que podemgerar passivo importante para suas finanças. Os condomínios podem alterar as"convenções condominiais" e estabelecer novas medidas, observada alegislação, desestimulando a inadimplência.

Se você costuma ficar inadimplente, avalie seriamente a possibilidade de semudar para um condomínio com mais unidades e, portanto, com taxa de condomíniomenor do que a atual.

Atrasos acumulados ao longo do tempo podem agravar bastante sua situaçãofinanceira. No limite, seu imóvel pode ir a leilão para quitar a dívidaacumulada com o condomínio, mesmo que seja o único que a família possui.

SÍNDICO
Ao síndico recomendamos que procure o condômino inadimplente ao primeiro sinalde atraso e proponha um acordo, evitando que o problema se agrave.

Aos condomínios mais antigos, criados antes de janeiro de 2003 e que ainda nãoatualizaram suas convenções, recomendamos ao síndico e ao corpo diretivo queavaliem o conjunto das condições previstas no Novo Código Civil.

É possível que o conjunto das penalidades previstas resulte em maior proteçãoaos condôminos e ao patrimônio do condomínio do que a antiga multa de 20%.

A nova multa prevista por inadimplência é de apenas 2%. Entretanto, em caso derepetição do não pagamento do condomínio no prazo, a multa pode chegar a cincovezes o valor da mensalidade devida.

Para alteração da convenção do condomínio, são necessários dois terços dosvotos dos condôminos. Sabemos que não é fácil reunir essa quantidade decondôminos. Mas, se o assunto for do interesse de todos e gerar melhoria nagestão dos custos do condomínio, provavelmente você reunirá público suficientepara aprovar as mudanças que precisam ser feitas.

Consulte a empresa administradora do seu condomínio, a Aabic (Associação dasAdministradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) ou, ainda, um bomadvogado.

Busque toda a orientação disponível para resolver, da melhor maneira possível,os conflitos de inadimplência do seu condomínio.

ADIMPLENTE
Se um ou mais moradores deixam de pagar a taxa do condomínio por qualquermotivo, o rateio das despesas deverá ser feito entre os demais condôminos - queterão de pagar a taxa das suas unidades e parte da taxa do vizinhoinadimplente. Complicado, não é mesmo?

Procure se envolver ativamente na gestão do seu condomínio. Não deixe departicipar das reuniões e zele pelo seu patrimônio e por seu orçamento.

Conheça a convenção do seu condomínio, analise as demonstrações contábeisperiódicas, verifique se existem casos de inadimplência e como elas estão sendotratadas. O problema você já tem; faça parte da solução desse mesmo problema.

ALERTA
Se você está planejando a compra de um apartamento, saiba que a dívida relativaa taxas condominiais em atraso, quando existente, é do imóvel - e não do morador.

Portanto, solicite um atestado de regularidade do pagamento da taxa decondomínio para assegurar que o imóvel está em ordem com seus compromissos.

Uma dívida preexistente passará a ser sua, por ser o novo proprietário doimóvel. Evite dissabores e comemore quando estiver com as chaves na mão.

Dicasque valem dinheiro

* Participe ativamente da gestão do seu condomínio. O rateiodas despesas entre os condôminos, afeta o seu orçamento diretamente.

* Os condôminos estabelecem, em conjunto, os direitos e deveresde todos para assegurar uma convivência em harmonia. Se todos respeitarem aconvenção haverá qualidade de vida e finanças sob controle.

* Se a convivência no condomínio não é saudávele a qualidade de vida não é boa, é hora de mexer na convenção. Mobilize,compareça às reuniões, assegure o seu direito e respeite o direito do seuvizinho.

Fonte: Edição 197 - Conexão Condomínio - SecoviRS/Agademi

Quais documentos do condomínio devem ser guardados?

2011-11-22T13:18:00.001-02:00

A dúvida sobre que documentos e papéis devem ser guardados - equais podem ser descartados -, muito comum em casas e apartamentos, existetambém em administradoras e síndicos de condomínios. Por isso, a AABIC(Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo)preparou um guia prático para auxiliar na hora de arquivar a papelada.

Além das vias originais, muitos documentos podem ser guardados diretamente emmeio eletrônico, sendo necessário extremo cuidado, tanto no manuseio dosdocumentos em papel quanto na guarda e cópias de segurança dos documentosdigitalizados.

Com relação aos períodos de guarda mínima para diferentes tipos de documentos,relacionados às áreas fiscal tributária, trabalhista e financeira, abaixo estãoas informações sobre o período que cada documento deve ser conservado.

Período:2 anos
Documentos

Comunicação do Aviso Prévio (art.7º, XXIX, da CF);
Pedido de demissão;
Termo de Rescisão do Contrato de Trabalho.

Período: 3 anos
Documentos

CAGED – Cadastro Geral de Empregados e Desempregados. (Portaria Mtb nº2.115/99, art.1º, § 2º).

Período: 5 anos
Documentos

Acordo de compensação de horas;
Apólices de seguro;
Atestado Médico;
Cartas, circulares, editais e demais documentos relativos a convocação deAssembleias;
Conta de água, luz, telefone;
Controle de cobrança e de pagamento das cotas condominiais;
Cópia de processos de cobrança judicial de cotas condominiais;
DIRF – Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte;
Documentos emitidos relativos a cobrança (amigáveis ou judiciais) de devedores;
Documentos relativos a manutenção das portas corta-fogo;
Documentos relativos a manutenção de hidrantes, mangueiras e/ou outrosequipamentos contra incêndio;
Documentos relativos a manutenção do sistema de elevadores;
Documentos relativos a manutenção do sistema de pára-raios;
Documentos relativos a manutenção, recarga e vencimento das cargas dosextintores/dedetização/limpeza de caixas d´água;
Documentos relativos aos serviços de manutenção diversos;
Orçamentos / cotações diversas de compras e contratações efetuadas peloCondomínio;
Livro, cartão ou fichas de apontamento do ponto diário;
Pasta de prestação de contas (documentos não relacionados a itens específicoscitados em outros tópicos dessa relação);
Recibo de entrega da comunicação de dispensa – CD (Seguro –Desemprego);
Recibo de pagamento de salários;
Recibo de pagamento de benefícios (férias, 13º, vale-transporte, cesta básica,etc), recibo de abono de férias, recibo do gozo de férias, recibo deadiantamento salarial, recibo de entrega do requerimento do seguro desemprego.

Período: 10 anos
Documentos

Comprovante de pagamento de benefícios reembolsados pelo INSS;
Comprovante de Retenção do INSS – Contribuintes individuais;
Contratos de fornecimento diversos (produtos e serviços) firmados comterceiros;
Cópia de processos relativos a ações trabalhistas, tributárias, cíveis e/oucriminais;
CSLL e Cofins (Decreto nº 3.048/99, arts 348 e 349);
DARF´s do PIS (Programa de Integração Social);
Folha de pagamento;
GPS e documentação previdenciária quando não tenha havido levantamento fiscal(folha de pagamento, recibos, ficha de salário-família, atestados médicosconcernentes a afastamentos por incapacidade ou, salário-maternidade) (Dec.nº3.048/99, art.348e 349);
Guias de Recolhimento / Comprovante de Cadastramento PIS/PASEP;
Imposto de renda na fonte;
Imposto de renda pessoa jurídica (lei 8.212, art. 46).

Período: 20 anos
Documentos

Exames Médicos (admissional, demissional, periódico, mudança de função, retornode trabalho, inclusive avaliação e exames complementares, as conclusões e asmedidas aplicadas (Portaria nº 3.214/78, NR-7).

Período: 30 anos
Documentos

Documentos referentes ao depósito fundiário – FGTS – GFIP - GRFP (Lei nº8.036/90, art. 23, § 5º, Decreto nº 99.684/90, art.55);
RPA – Recibo de Pagamento de Autônomo (Lei 8.212, art. 45, §1º).

Período: Indeterminado
Documentos

Cadastro de Condôminos (proprietários e inquilinos / histórico e atualizado;
Certificado de manutenção emitido por órgão competente (CONTRU em SP), no casode edifícios comerciais.
Contrato de trabalho;
Convenção do condomínio (original, alterações e atual);
Documentos relativos ao AVCB – Atestado de Vistoria do Corpo de Bombeiros;
Documentos relativos ao PCMSO e PPRA;
Listas de qualificação e presença nas assembleias;
Livro de inspeção do trabalho;
Livro ou ficha de registro de empregados;
Livros de atas de assembléias registradas no cartório de títulos e documentos;
Plantas diversas do condomínio (hidráulica, elétrica, etc.);
RAIS – Relação Anual de Informações Sociais (art. 8º da Portaria MTE nº699/2001): 1. obrigado a manter o arquivo por 05 anos. 2. cópia dos arquivosgerados em meios magnéticos, fita ou via Internet e respectivo recibo definitivoda entrega da RAIS, recomenda-se guardá-los por tempo indeterminado;
Recolhimento Previdenciário do Contribuinte Individual;
Registro de empregados;
Regulamento Interno do Condomínio (original, alterações e atual);
Relatórios de análises, perícias, auditorias, etc. realizados no condomínio.

Fonte: Conexão Condomínio - Secovi/RS e Agademi

Reuso da água

2011-11-21T13:34:00.000-02:00

Para compreender melhor a importância do reúso da água, basta ver que alguns analistas estimam que devido ao crescente aumento do consumo humano de recursos hídricos, os conflitos pela água se tornarão cada vez mais comuns no futuro próximo. Todos são unânimes em afirmar que se até há pouco tempo o petróleo foi a causa dos principais conflitos mundiais, a partir de agora tais conflitos serão motivados pela água. Ainda comparando com o petróleo, até há pouco tempo dizia-se que a água potável custaria tanto quanto a gasolina. Pois bem, refaçamos esta comparação hoje e vejamos quanto custa uma garrafinha (300ml) de água em comparação com o custo de um litro de gasolina.

Com o crescimento rápido da população nas cidades, rios responsáveis por seus abastecimentos estão cada vez mais saturados hidricamente, seja por altos volumes de captação, seja por excesso de esgotos despejados neles. Consequentemente, se vê cada vez maior o interesse da sociedade por questões ambientais, e não é diferente com a questão da falta de água. A população e boa parte dos empresários reconhecem a necessidade de maior eficiência no consumo deste bem, tão vital a todos. Neste contexto surgiu o conceito de reúso da água, que consiste basicamente em aproveitar o efluente de algum processo em algum outro, mediante ou não de algum tratamento. Quando há um tratamento, normalmente se recicla o efluente de algum processo pouco poluente para reusá-la em outro processo, que não exija altos padrões de qualidade. É possível, entretanto, que a qualidade do efluente de um processo atenda as necessidades de outro sem precisar tratá-lo.

O reúso de água começou no meio industrial, e seus sistemas ainda são distintos para cada atividade produtiva. Às vezes é preciso grandes volumes para resfriar uma estrutura, às vezes é preciso diluir algum efluente para que este não seja muito contaminante, colocando em risco o corpo hídrico receptor. E foi neste setor produtivo que surgiu a idéia de reúso da água. Com o crescimento das exigências ambientais por parte dos governos, as indústrias, principais consumidoras de água juntamente com a agricultura, se viram obrigadas a aumentar sua eficiência no consumo deste bem. Desta forma, puderam usufruir de grande economia, além de beneficiar o meio ambiente local.

Mas um importante setor da economia até pouco tempo estava de fora desta atividade tão benéfica aos corpos hídricos urbanos: o mercado imobiliário. Edifícios comerciais ou residenciais foram aos poucos reconhecendo que também poderia economizar com o uso racional da água que consumiam. As chamadas águas cinzas, que nada são além que efluente de chuveiros, lavabos, ralos de piso e máquinas de lavar, poderiam muito bem ser usadas para atender as descargas dos vasos sanitários mediante um tratamento simplificado. As empresas que construíam estações compactas de tratamento de esgoto para a indústria passaram a construí-las para condomínios e shopping centers. Como esses estabelecimentos tinham altos custos com água tratada, viram no reúso a possibilidade de economizar oferecendo água de qualidade inferior para os fins menos nobres. Dentro desses fins, além das descargas sanitárias, maiores vilãs no consumo de água em prédios residenciais, têm-se os fins ornamentais, como chafarizes, usos como vassoura hidráulica, rega de jardins, etc.

Quanto aos métodos de tratamento desses efluentes, pouco se mudou ao passar de uma escala industrial para uma escala doméstica. Atualmente seus processos são semelhantes ao tratamento dado a esgoto in natura das grandes cidades. Isso parece um tanto exagerado, quando a própria legislação permite que alguns efluentes, como por exemplo das máquinas de lavar, sejam reusados sem tratamento algum nas descargas de vasos sanitários. Como a demanda de água nas descargas é bastante superior à oferta de água das máquinas de lavar, preciso foi que se criasse um tratamento adequado que pudesse tratar também a água dos chuveiros e lavabos. Desta maneira, a oferta de água para reúso seria maior que a demanda nos fins não potáveis. Na prática, isso quer dizer que 100% da água utilizada nas descargas ou vassouras hidráulicas seriam de reúso. Isto representa uma redução de cerca de 30% no consumo de água, percentual que pode ser ainda maior na conta, visto que as principais distribuidoras de água tratada cobram mais por maiores volumes consumidos.

Pensando nisso, surgiu a ECCO Reuse, que criou e patenteou um sistema único que proporciona boa qualidade de efluente final e baixo custo operacional de tratamento de água para reúso e adequado ao uso residencial ou comercial. Ao contrário das atuais empresas que tratam água para reúso, os sistemas ECCO não reproduzem todas as etapas de uma estação de tratamento de esgoto, como reatores anaeróbios ou filtros biológicos aerados. A água tratada pelo sistema ECCO tem um tratamento físico, filtragem, seguido de um tratamento químico, cloração. Um é responsável por reduzir a turbidez e carga orgânica, enquanto o outro é responsável por desinfetar o efluente. As exigências de qualidade da água para reúso no Brasil são que a mesma seja clara, inodora e com um número de bactérias por litro não maior que os atuais padrões de balneabilidade. Visto de fora, pode parecer que os padrões exigidos são muito conservadores, uma vez que o contato que se tem com a água de reúso é muito menor que o contato ao se dar um mergulho numa praia, por exemplo.

Mas visto de dentro, e conhecendo o Brasil, sabe-se que é comum exigir padrões de qualidade superiores aos desejados, já que as fiscalizações nesse campo ainda são raras. Por este ponto de vista, é natural que se exija muito, para evitar que construtoras comecem a aplicar o reúso sem intermediação de um tratamento adequado, ou mesmo o reúso direto, sem qualquer espécie de tratamento. O não tratamento do efluente, ou um mal tratamento, pode gerar mau cheiro nos banheiros, aspecto turvo e desagradável, sem falar no risco de contaminação de funcionários que a utilizem mais diretamente como nas vassouras hidráulicas. Por isso, é de suma importância para o Brasil a divulgação de métodos adequados ao reúso doméstico e para o mercado imobiliário, assim como atentar-se para o atendimento da legislação vigente no que se refere à qualidade de água de reúso.

Jonas Brito
Mestre em Engenharia Civil, Recursos Hídricos e saneamento pela UFRJ, engenheiro civil pela UFRJ

Fonte: condominiossustentaveis.wordpress.com

Condomínios precisam de adminsitração profissional

2011-11-10T11:26:00.001-02:00

O síndico pode ser marinheirode primeira viagem, desde que esteja respaldado por uma boa administradora decondomínios, por um conselho atuante e por um departamento jurídico, casocontrário as consequências poderão ser drásticas. Estes prestadores que irãoauxiliar o síndico terão a função consultiva e não deliberativa.

PorRodrigo Karpat

Os condomínios precisam ser geridos de forma profissional independente do tamanhodo edifício. Uma má gestão pode fazer com que o valor da taxa condominial dobreou até mesmo triplique de valor e também da redução do valor das unidades. Adesvalorização do bem pode chegar até 30%. Esta desvalorização ocorre por contada falta de manutenção, valores elevados de taxa condominial, dívidastrabalhistas, entre outros.

O síndico pode ser marinheiro de primeira viagem, desde que esteja respaldadopor uma boa administradora de condomínios, por um conselho atuante e por umdepartamento jurídico, caso contrário as consequências poderão ser drásticas.Estes prestadores que irão auxiliar o síndico terão a função consultiva e nãodeliberativa.

Vale citar o exemplo de um síndico de um condomínio de São Paulo que parareduzir o valor do condomínio contratou uma cooperativa para gerir a mão deobra em substituição aos funcionários contratados pelo prédio, com a certeza deestar fazendo um grande negócio. A economia inicial saiu cara, pois quando osprimeiros cooperados saíram do prédio as ações trabalhistas começaram a surgir.E o resultado negativo foi imediato, pois o valor do condomínio triplicou. Osíndico renunciou, porém o prédio não se livrou da dívida.

Em outro condomínio de poucas unidades, na região dos Jardins, em São Paulo, osíndico preferiu trocar a empresa de manutenção de elevadores por outra quecobrava três vezes menos. Porém o contrato da segunda empresa era só deconservação. O síndico não sabia a diferença de uma para a outra. O contrato demanutenção de elevadores inclui peças, enquanto o de conservação não. No finalda história, com a quebra de algumas peças, o contrato de conservação ao longode alguns meses saiu duas vezes mais caro do que o de manutenção.

Assim como uma empresa, o condomínio possui obrigações legais, como a deprestar contas, realizar o seguro da edificação, realizar obras respeitando oquórum estabelecido, entre outras. Existem obrigações referentes aosfuncionários, tais como: Comissão Interna de Prevenção de Acidentes (CIPA),Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO), (Relação Anual deInformações Sociais (Rais), contribuições sindicais, INSS, FGTS, PIS, DIRF,etc.

O condomínio também é responsável pelas obrigações concernentes à estrutura dasedificações tais como; a limpeza da caixa dágua, emissão de laudo técnico depára-raios, manutenção do elevadores, entre outros.

Assim, fica clara a necessidade de uma boa administradora de condomínio paragerir o e cumprir com todas as obrigações legais. Além disso, se faz necessárioum advogado para analisar os contratos, cobrar os atrasados e realizar umaassessoria legal. E é essencial um conselho atuante para auxiliar a verificaçãodas contas e exigir o cumprimento da convenção, regimento interno e dasdeliberações em assembleia.

Importante destacar que o síndico responde civil e criminalmente por excesso enegligências na sua gestão. São objetos de ações de responsabilidade: realizarobras sem a devida autorização, não prestar contas, não realizar as manutençõesnecessárias, não cobrar os devedores, entre outros.

Porém, algumas medidas são saudáveis e permitem transparência na gestão taiscomo; o envio da prestação de contas sintética no boleto de pagamento da cotado mês, disponibilizar o balancete no site da administradora para acesso aoscondôminos, realizar assembleias periódicas, auditoria mensal nas contas,reuniões periódicas de conselho com a presença da administradora, reverperiodicamente a escala e folha de pagamento de funcionários, não contratarprestadores de serviços que não emitam notas fiscais, elaborar laudo devistoria estrutural periódica, não realizar obras sem o consentimento de umaassembleia, entre outros.

Portanto, não é matéria fácil à gestão do condomínio. A falta de qualquerrecolhimento seja em detrimento dos funcionários ou referente a prestadores deserviços pode levar o condomínio a uma grande dívida.

Fonte: http://bagarai.com.br

O que é PPRA e PCMSO?

2011-10-21T11:41:00.000-02:00

1) O QUE É PPRA ?

São as iniciais do Programa de Prevenção dos RiscosAmbientais - PPRA. Trata-se de uma legislação federal, especificamente a NormaRegulamentadoras no 09, emitida pelo Ministério do Trabalho e Emprego no ano de1994.

QUAL É O OBJETIVO DO PPRA ? Estabeleceruma metodologia de ação que garanta a preservação da saúde e integridade dostrabalhadores, frente aos riscos dos ambientes de trabalho.

QUAIS SÃO OS RISCOS AMBIENTAIS ? Paraefeito do PPRA, os riscos ambientais são os agentes físicos, químicos ebiológicos existentes nos ambientes de trabalho que, em função de sua natureza,concentração, intensidade e tempo de exposição, são capazes de causar danos à saúdedos trabalhadores.

QUEM ESTÁ OBRIGADO A FAZER O PPRA ? Aelaboração e implementação do PPRA é obrigatória para todos os empregadores einstituições que admitam trabalhadores como empregados. Não importa grau derisco ou a quantidade de empregados. Assim, tanto um condomínio, uma loja ouuma refinaria de petróleo, todos estão obrigados a ter PPRA, cada um comsuas próprias características e complexidade.

QUEM DEVE ELABORAR O PPRA ? Sãolegalmente habilitados os Técnicos de Segurança, Engenheiros de Segurança eMédicos do Trabalho.

O PPRA É UM DOCUMENTO QUE DEVE SER APRESENTADO ÀFISCALIZAÇÃO DO MINISTÉRIO DO TRABALHO ? O PPRA é um programa de açãocontínua, não é um documento. Já o documento-base gerado quando de suaelaboração e as ações que compõem o programa podem ser solicitados pelo Fiscal.Caso a empresa possua o documento-base e não existam evidencias de que estejasendo praticado, o Fiscal entenderá que o programa NÃO EXISTE.

2) O QUE É O PCMSO ?

São as iniciais do Programa de Controle Médico de SaúdeOcupacional. Trata-se de uma legislação federal, especificamente a NormaRegulamentadoras no 07, emitida pelo Ministério do Trabalho e Emprego no ano de1994.

QUAL O OBJETIVO DO PCMSO O PCMSOmonitora por exames laboratoriais a saúde dos trabalhadores. Tem por objetivoidentificar precocemente qualquer desvio que possa comprometer a saúde dostrabalhadores.

O QUE DEVE SER FEITO PRIMEIRO, O PPRA OU O PCMSO ? Oobjetivo do PPRA é levantar os riscos existentes e propor mecanismos decontrole. Os riscos NÃO ELIMINADOS são objeto de controle pelo PCMSO. Portanto,sem o PPR não existe PCMSO, devendo ambos estarem permanente ativos.

CONDOMÍNIOS SÃO OBRIGADOS A MANTER ESTES PROGRAMAS? Oscondomínios empregam funcionários em regime de CLT. Não existe exceção. Oespírito desta legislação é proteger os trabalhadores, porém também se destinaa proteger os empregadores. Levantados os riscos e comunicada as condutas deproteção, os trabalhadores são obrigados a cumprirem o acordado, sob pena dedemissão por justa causa.

POSSO SER MULTADO PELA FALTA DESTES PROGRAMAS ? Sim, amulta pode variar de 1.129 ufir a 3.884 ufir. Em caso de reincidência a multasobe para 6.304 ufir. Porém a multa é o problema menos. Caso um funcionáriovenha a contrair qualquer doença ocupacional, os empregadores respondemjudicialmente pelo dano causado. Indenizações e os custos processuais assumemvalores elevadíssimos podendo comprometer a saúde financeira dos condomínios.

Fonte: Síndiconet

Prestação de contas do condomínio - como apresentar

2011-10-19T09:15:00.001-02:00

De acordo com o Código Civil, aPrestação de Contas e Previsão Orçamentária devem ser feitas e aprovadasanualmente em assembleia, o que, na maioria dos condomínios, costuma acontecerno início do ano.

Para te ajudar na prestação decontas, aqui vão algumas dicas de como ordenar toda documentação a serapresentada e como proceder em caso de reclamações.

DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA

Documentos que você precisa terem mãos para fazer e apresentar a prestação de contas. Se for necessário, peçaa documentação para a administradora.

· Certidões negativas do INSS, FGTS e ReceitaFederal, do condomínio, da administradora, das empresas terceirizadas.

· AVCB e as cópias das NRs 5, 7 e 9, além docertificado de brigada de incêndio, pára raios, RIA dos elevadores, seguro doprédio e dos funcionários.

· Não se esqueça do atestado de dedetização, lavagemdas caixas d’agua e da última análise da potabilidade de água.

· A pasta de prestação de contas pode ser compostapor:

Demonstrativo de despesas (quedeve ser de fácil compreensão e contar um resumo do número de contas dobalanço).

Balanço contábil (que deve serabrangente e detalhado. Pode dividido em três contas: Pessoal – que incluisalários, férias, cesta básica e outros; Fixas – água, luz, telefone, taxas,contratos de manutenção de elevadores, etc.; e Variáveis – limpeza da caixad’água, recarga de extintores, entre outros).

Documentação comprobatória dedespesas e receita (a receita basicamente se divide em duas: condôminosadimplentes e inadimplentes).

APRESENTAÇÃO

Mais importante que fazer obalanço é apresentá-lo de forma clara para os condôminos. Separamos algumasdicas que vão te ajudar nesta tarefa.

· No início da assembleia, é interessante que osíndico ou a administradora distribua no início dos trabalhos uma folha com osdetalhes que serão discutidos na prestação de contas, como o comparativo com aprevisão orçamentária aprovada no ano anterior.

· Compare a previsão efetuada no ano anterior com osgastos reais e respectivas distorções com explicações claras, simples e semdeixar dúvidas sobre o motivo dos gastos.

· Use a divisão por item como Funcionários, Consumo(água, luz, telefone, Internet), Manutenção, Material de Consumo,Administrativos, Despesas Diversas, isso facilita o entendimento.

· É importante informar que as pastas relativas àprestação de contas ficarão disponíveis na administração do prédio.

· Alguns especialistas pedem para evitar detalhardemais as despesas, o que pode gerar alguma confusão. Outros, entretanto, dizemque tudo deve ser colocado, pois, contabilmente, a compra de uma caixa defósforo é tão importante quanto a de um equipamento de segurança.

· Se houver críticas ou objeções, analise-as e, serealmente procederem, adote-as, caso contrário, dê explicações claras econvincentes. Procure adequar-se às necessidades do público, que irá manipulare aprovar ou não a pasta de prestação de contas.

O QUE NÃO PODE FALTAR

Existem alguns pontos que sãofundamentais para que a prestação de contas esteja completa, outros, noentanto, podem ser deixados de lado. Confira o que você não pode esquecer.

· Tenha sempre em mente que para o balanço sertransparente não pode faltar a receita, a lista de inadimplência e despesas.

· Atenha-se somente ao período que está em pauta.

· Nunca esqueça das pastas e da documentação originalcomprobatória de despesas e receita.

INADIMPLENTES

Assuntos delicados também fazemparte da prestação de contas e não podem ser esquecidos, veja a melhor forma detratá-los.

· Aborde a inadimplência de forma a mostrar quantoestá custando ao condomínio, sem entrar em detalhes sobre situaçõesparticulares, isso pode gerar confusão.

· Não cite o nome dos devedores, somente o número dosapartamentos.

· Aborde também o percentual, quantidade de cotas,valor por unidade e ações tomadas (cartas de cobrança, cobranças amigáveis eações judiciais).

· Ouça a opinião de todos e tire suas conclusões.

NÃO FOI APROVADO. O QUE FAZER?

Pode acontecer de sua prestaçãode contas não ser aprovada. Às vezes, um erro de digitação ou a falta deatenção em algum lançamento pode ocasionar esse incômodo. Saiba como agir se oscondôminos não aprovarem o seu balanço.

· Caso o balanço não seja aprovado, uma saída éauditar as contas. Muitos casos costumam ficar sem aprofundamentos, o que podegerar problemas com os inadimplentes no futuro.

· Outra solução é esclarecer quais itens ficarampendentes e solicitar um prazo para que as explicações sejam feitas. Uma novaassembleia deve ser convocada.

· O ideal é que quem fez o balanço consiga dar umaexplicação convincente ou, se realmente houver um erro, o que pode acontecer,consertá-lo.

· Persistindo a discordância, sempre usando de bomsenso, quem aprova deve avaliar o teor e o montante envolvido acionando osmecanismos previstos na Convenção do Condomínio tais como: solicitaresclarecimentos via Conselho Fiscal, via assembleia e, por último, se for ocaso, exigir por meios judiciais uma prestação de contas.

Fonte: sindiconet

Sancionada sem veto a lei que prevê aviso prévio de até 90 dias

2011-10-14T09:20:00.001-03:00

Apresidente Dilma Rousseff sancionou na terça-feira (11) a lei que estabeleceaviso prévio de até 90 dias em caso de demissão. Atualmente, quando a pessoa édispensada ou deixa o emprego, deve permanecer no trabalho por até 30 dias,independentemente do tempo de serviço.

Com a mudança, o aviso prévio será proporcional. O trabalhador com um ano deemprego mantém os 30 dias, mas para cada ano adicional de serviço, o avisoprévio aumenta em três dias, até o limite de 90, no total.

Em caso de demissão voluntária, o empregado deve trabalhar pelo mesmo períodoou ressarcir a empresa pelo tempo devido. A empresa, porém, pode optar porliberar o empregado, sem ônus. A proposta, aprovada no último dia 21 desetembro pela Câmara, tramitava no Congresso desde 1989.

As novas regras de aviso prévio passarão a valer a partir da publicação noDiário Oficial da União, o que está ocorrendo nesta quinta-feira (13).

De acordo com a Casa Civil, o novo prazo de aviso prévio vale para demissõesque ocorrerem a partir de hoje. Não retroage para quem pediu demissão ou foidemitido antes da vigência da nova regra, nem mesmo para quem estiver cumprindoaviso prévio quando a norma for publicada.

Abaixo o texto da lei na íntegra:

LEI Nº 12.506, DE11 DE OUTUBRO DE 2011.

Dispõe sobre o aviso prévio e dá outras providências.

A PRESIDENTA DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

Art. 1^o O aviso prévio, de que trata o Capítulo VI do Título IV da Consolidação das Leis do Trabalho - CLT, aprovada pelo Decreto-Lei 5452, de 1^o de maio de 1943, será concedido na proporção de 30 (trinta) dias aos empregados que contem até 1 (um) ano de serviço na mesma empresa.

Parágrafo único. Ao aviso prévio previsto neste artigo serão acrescidos 3 (três) dias por ano de serviço prestado na mesma empresa, até o máximo de 60 (sessenta) dias, perfazendo um total de até 90 (noventa) dias.

Art. 2^o Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

Brasília, 11 de outubro de 2011; 190^o da Independência e 123^o da República.

DILMA ROUSSEFFJosé Eduardo CardozoGuido Mantega
Carlos Lupi
Fernando Damata Pimentel Miriam Belchior
Garibaldi Alves Filho
Luis Inácio Lucena Adams

Fonte: espacovital.com.br

Como deve ser uma assembleia de condomínio?

2011-10-03T20:43:00.001-03:00

Nas assembleias são debatidos edecididos os principais assuntos de interesse do condomínio. São três os tiposde assembleias:

1) AssembleiaGeral Ordinária (CC – art. 1.350) – Obrigatória por lei. Deve ser realizadaanualmente, convocada pelo síndico na forma prevista pela Convenção. NaAssembleia Geral Ordinária deverão ser aprovadas as prestações de contas, aprevisão orçamentária, além das demais matérias inscritas no Ordem do Dia. Asdecisões da assembléia, salvo disposição diversa na convenção, obrigam a todosos condôminos.

2) AssembleiaGeral Extraordinária – (CC arts. 1.350 e 1355) – Não é obrigatória por lei enão possui periodicidade regular. Serve para tratar de assuntos urgentes e nãoprevistos nas Assembléias Gerais Ordinárias. Pode ser convocada pelo síndico oupor condôminos que representem ¼ (um quarto), no mínimo, do condomínio, sempreque exigirem os interesses gerais.

3) AssembleiaGeral Especial – (CC – art. 1.357) – Na ocorrência de sinistros graves queimpliquem a destruição total ou considerável, ou que ameacem a ruína daedificação, caberá a convocação da assembléia na modalidade especial.

Ata da assembléia

Para cada assembléia é necessárioque se registre uma ata, onde deverá constar, no mínimo:

a) Odia, o mês, o ano e a hora por extenso;

b) Olocal da assembléia;

c) Aidentificação dos condôminos presentes;

d) Apresidência dos trabalhos;

e) Apessoa que secretariou os trabalhos;

f) Aordem do dia;

g) Asdeliberações e

h) Oencerramento.

Planejamento e condução de assembleias

O síndico deverá identificartodos os assuntos que devam ser levados para deliberação da assembléia; reunirtodas as informações e documentos necessários para a apresentação, o debate e adeliberação; se houver necessidade, socorrer-se previamente de orçamentos,laudos e opiniões técnicas.

Tão importante quanto àdocumentação e às formalidades é a escolha adequada da data, do local e dohorário, sempre compatíveis com a disponibilidade da comunidade condominial.

Todos os condôminos devem serconvocados, de forma inequívoca. A legislação não estabelece forma para aconvocação, mas a Convenção poderá fazê-lo, neste caso, ficando o síndicoobrigado à sua observância.

A presidência da assembléia deveráconduzi-la de modo objetivo, não havendo impeditivo legal para que o síndicopresida, salvo disposição em contrário na convenção do condomínio.

Todavia, considerando que osíndico está sujeito a muitas intervenções e manifestações para esclarecer aoscondôminos sua atuação na administração do conjunto, muitas vezes torna-seconflitante a sua condição de Presidente da reunião.

Comunicação das deliberações

O Código Civil não tratou doprazo para remessa da comunicação de deliberações de assembléia aos condôminos.Porém, seguindo a orientação que consta no art. 24, §2º, da Lei 4.591/64, éconveniente que o síndico, nos 08 (oito) dias subsequentes à assembléia,comunique aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante aprevisão orçamentária e ao rateio das despesas, salvo prazo diversoestabelecido na convenção do condomínio.

Fonte: Guia de Orientação doSíndico – Secovi-RS/Agademi

Secovi/RS e Agademi promovem evento destinado a síndicos e condôminos

2011-09-21T19:13:00.003-03:00

O 14° Encontro Gaúcho de Condomínios é destinado a síndicos, condôminos, empresários e profissionais das áreas imobiliária e jurídica e acontece nos dias 26 e 27 de setembro, no Centro de Eventos do Hotel Plaza São Rafael, em Porto Alegre.
Entre os temas que estarão em pauta neste ano estão: atribuições do síndico, direitos e deveres dos condôminos, manutenção predial, segurança nos codomínios, serviços perigosos, entre outros.

O valor do investimento é de R$ 45,00. Devido a grande procura e ao número limitado de vagas, é aconselhável que os interessados façam suas inscrições com a maior antecipação possível.

Mais informações podem ser obtidas pelo telefone (51) 3221.3700, pelo e-mail eventos@secovi-rs-agademi.com.br, com o Setor de Eventos.

A programação do evento pode ser acessada no link abaixo:

http://www.encontrogauchocondominios.com.br/site/content/programacao/

A Palazzo Condomínios estará prestigiando este evento.

Conheça os direitos e deveres de inquilinos e proprietários

2011-09-08T17:37:00.000-03:00

Escolher o bairro, conseguir um fiador e checar a infraestrutura da casa ou do apartamento são detalhes fundamentais para serem levados em consideração na hora de alugar um imóvel. Contudo, para que a relação contratual seja tranquila, locatário e locador devem conhecer bem seus deveres e direitos, uma vez que os principais problemas deste tipo de transação estão, na maioria das vezes, relacionados com a divisão de responsabilidades que normalmente surgem nas ocasiões mais inesperadas.

Por exemplo: quem deve pagar a conta se for preciso pintar o prédio? E se for necessário trocar o encanamento ou a fiação elétrica da residência? Para quem deve ser encaminhada a cobrança se o condomínio decidiu reformar toda a área de lazer? A advogada Renata Cassiano Capuzzo, da Lex Magister, especialista em Direito Imobiliário, explica que as respostas para essas e outras perguntas estão na Lei nº 8.245, de 1991, também conhecida como Lei de Locações ou Lei do Inquilinato. “É nela que temos claro todos os direitos e deveres de proprietários e inquilinos”, diz.

O que cabe ao proprietário
Renata explica que, basicamente, durante a vigência do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel sem motivo justo, devendo garantir ao locatário utilização mansa e pacífica de seu imóvel.

O proprietário também responderá pelos vícios ou defeitos que antecederam a atual locação, além de ser o responsável pelo pagamento das taxas tributárias, impostos e seguros, se não estiver disposto o contrário no contrato de locação.

Ele também terá que pagar taxas administrativas imobiliárias, valores referentes as certidões do fiador, se as solicitar, e ainda as despesas extraordinárias de condomínio, elencadas na própria Lei, como fundo de reserva e reformas no prédio.

Antes de fechar o negócio, é aconselhável que o proprietário elabore um relatório de vistoria detalhado, se possível com fotos, sobre o estado do imóvel. “Isso evita muitas dores de cabeça”, diz Renata.

Segundo ela, é dever do proprietário também sempre fornecer recibos de pagamento do aluguel, discriminando os valores e a quais despesas se referem.

Caso haja problemas com o inquilino, como falta de pagamento, deverá ser iniciada a ação de despejo.

Responsabilidades e direitos do inquilino
Ao locatário caberá o dever de pagar pontualmente seu aluguel na forma e prazo convencionados, cuidar do imóvel como se fosse seu, realizando reparações provenientes de mau uso, provocadas por ele. “O inquilino não poderá modificar o imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador, levando ainda, a seu conhecimento, qualquer surgimento de dano ou defeito que ao proprietário caiba reparar”, explica a advogada.

O inquilino tem a obrigação de reparar os danos feitos durante sua ocupação no imóvel antes de entregar as chaves e ainda permitir que o proprietário visite o imóvel, desde que combinem dia e hora para tanto. “É obrigação do locatário servir-se do imóvel para aquilo que foi locado, ou seja: se o imóvel é residencial, sua natureza deve permanecer esta. É importante que ele restitua o imóvel como o recebeu, entregando, o mais rápido possível, documentos de cobrança de tributos, intimações, multa, ainda que dirigidas ao locatário. Por mais que a obrigação de pagá-las seja de um ou de outro, ambos deverão ter ciência”, informa Renata.

Em caso de venda do imóvel, a especialista lembra que o inquilino tem preferência para comprá-lo e, se este direito não for respeitado, o locatário pode entrar com uma ação judicial de perdas e danos ou ainda poderá reclamar transferência de propriedade do possível novo adquirente, desde que deposite o valor da compra adicionado das demais despesas deste negócio jurídico.

“Só que para isso, o locatário deverá requerer, por meio de autorização judicial, com prazo de até seis meses contados a partir da data do registro da alienação ou promessa de alienação no Cartório de Registro de Imóveis e desde que o contrato de locação esteja averbado a mais de trinta dias junto à matrícula do imóvel na época da venda”, relata a advogada. “Se o imóvel for vendido a terceiro, tendo respeitado o direito de preferência, e o contrato de aluguel ainda estiver vigente, o novo proprietário poderá denunciar o contrato. Nesse caso, será concedido ao locatário prazo de 90 dias para a desocupação, ou, se no contrato de locação, averbado junto a matrícula do imóvel, houver uma cláusula chamada ‘Cláusula de Vigência”, é necessário respeitar o tempo restante”.

Caso o proprietário aliene o imóvel ou não cumpra com seus deveres, o inquilino tem o direito de procurar a administração do condomínio ou a imobiliária. Se isso não for o suficiente, ainda faz-se possível ingressar com ação de despejo, solicitação de transferência do domínio pleno e até lucros cessantes.

Fonte http://exame.abril.com.br/

Síndico pode ir pra cadeia!

2011-08-31T18:27:00.000-03:00

Muitos brincam com o cargo de síndico, alguns assumem sem ter noção nenhuma da responsabilidade enorme que tem pela frente, mas a verdade é que segundo a Lei Federal 10.406/02, o síndico é responsável civil, criminal, trabalhista, tributário e previdenciário.

São inúmeras as implicações e as conseqüências quando o síndico desconhece suas obrigações. Podemos citar diversos casos preocupantes, mas um clássico é o seguro obrigatório, também previsto na Lei Federal.

O Síndico é obrigado a realizar o seguro obrigatório das edificações, fundamentalmente os casos de incêndio e na ausência dessa apólice, o sindico poderá responder com o próprio bolso os prejuízos causados quando da omissão da contratação desse seguro e responder criminalmente se for por culpa de não ter mantido os sistemas de segurança em condições regulares, e principalmente se o síndico não estiver com a AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) atualizada.

Esta vistoria tem validade de três anos e tem que estar em dia. Nos casos dos pagamentos diários das despesas assumidas pelo condomínio, diversos fornecedores tem a obrigação de recolher tributos e encargos, sejam eles federais, estaduais e também municipais. Se o síndico não souber recolher ou se recolher errado, pode ser enquadrado em crime de apropriação indébita, e mais uma vez responder inclusive na pessoa física pela irregularidade cometida.

Na questão trabalhista, a folha de pagamento do funcionário próprio também tem que ser muito bem elaborada e corretamente calculada, porque se estiver errada, mais uma vez estará lá o síndico para responder. Se a mão de obra for terceirizada, que seja aprovada em Assembléia, porque muitos acreditam que quando se terceiriza a mão de obra a responsabilidade também é terceirizada, muito pelo contrário, o condomínio assume solidariamente.

Por isso, vai uma dica, se você for síndico, contrate uma empresa especializada para auxiliar no seu dia-a-dia, porque senão a brincadeira poderá lhe render muita dor de cabeça! Mas lembre-se: Cuidado na escolha da empresa de auxilio, porque as implicações continuam sendo do síndico, as atividades são delegadas, mas as responsabilidades são intransferíveis.

Autor: Marcelo Duarte - Artigo publicado no Jornal do Buritis em Minas Gerais

Comprador imitido na posse responde pelas despesas de condomínio

2011-08-31T17:45:00.000-03:00

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a vendedora de uma sala comercial em um edifício não possui legitimidade para responder pelas despesas condominiais, uma vez que o comprador já usufruía do imóvel. Por conta da decisão, o processo foi extinto sem julgamento do mérito com base no artigo 267 do Código de Processo Civil.

No caso, o Condomínio do Edifício Clóvis Bevilácqua propôs ação de cobrança contra a vendedora, ao argumento de que ela, na qualidade de proprietária da unidade, deixou de efetuar o pagamento relativo às despesas condominiais de seis meses, totalizando um débito de R$ 1.546,26, atualizado até julho de 2005.

A vendedora, em sua contestação, sustentou não possuir legitimidade na causa, na medida em que, por meio de contrato de promessa de compra e venda, entregou o imóvel ao comprador, que, por sua vez, tomou posse precária do bem, em dezembro de 1999, devendo, por isso, responder pelas respectivas despesas condominiais.

A sentença julgou a cobrança procedente, por entender que o condomínio poderia cobrar tanto a proprietária do imóvel quanto o comprador. Inconformada, a vendedora apelou ao Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG), que manteve a decisão, justificando que somente o registro em cartório transfere a propriedade do imóvel e afasta a obrigação da vendedora em relação às despesas de condomínio. A vendedora recorreu, então, ao STJ.

Em seu voto, o relator, ministro Massami Uyeda, destacou que as despesas condominiais são de responsabilidade, em princípio, daquele que detém a qualidade de proprietário do bem, ou, ainda, do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição.

Segundo o ministro, na hipótese em que o proprietário estabelece com alguém contrato de promessa de compra e venda, para a correta definição do responsável pelos respectivos encargos condominiais, deve-se aferir, pontualmente, se houve efetiva imissão na posse por parte do compromissário-comprador e se o condomínio teve ou não o pleno conhecimento desta.

“Não tem relevância, para o efeito de definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de compra e venda foi ou não registrado, pois não é aquele que figura no registro como proprietário que, necessariamente, responderá por tais encargos”, frisou o relator.

Para o ministro, no caso, revelou-se incontroverso que, em virtude de contrato de promessa de compra e venda estabelecido entre a promitente-vendedora e o promissário-comprador, este último imitiu-se na posse precária do imóvel, o que era de pleno conhecimento do condomínio, tanto que a notificação extrajudicial de cobrança dos encargos condominiais foi dirigida a ele.

Fonte: STJ

Período de chuvas requer cuidados especiais com o elevador

2011-08-26T17:35:00.000-03:00

Devido à maior incidência de chuvas nesta época do ano, os cuidados com o elevador devem ser redobrados. Como possuem diversos componentes elétricos e eletrônicos, os elevadores precisam ser protegidos. Isso porque, o contato da água pode danificar os equipamentos, com prejuízos materiais para os condomínios.

Diante dessas eventualidades, os elevadores podem registrar problemas devido à falta de energia, água no poço, pane no quadro de comando, entre outros. São situações pontuais, mas que causam transtornos.

Para conservar os elevadores, alguns procedimentos devem ser seguidos. Em caso de inundações ou falta de energia causada por tempestades, a ThyssenKrupp Elevadores recomenda:

1) Evitar que a água da chuva escorra para o poço do elevador, a partir da portaria ou da garagem do prédio;

2) Checar as condições da casa de máquinas para evitar a infiltração de água e danos aos equipamentos (motor, quadro de comando, máquinas);

3) Chamar a assistência técnica quando entrar água no elevador e desligá-lo da chave geral;

4) Secar as áreas inundadas, conforme orientação do técnico de manutenção;

5) Só ligar o elevador com o aval da equipe técnica.

Além da água da chuva, no dia-a-dia, o condomínio também deve prestar atenção com a limpeza dos halls dos andares, para evitar que produtos de limpeza escorram para o poço do elevador. A atenção também deve ser redobrada na hora de transportar materiais líquidos ou utensílios molhados, como guarda-chuvas e capas de chuva, e quando há vazamentos nos apartamentos.
Fonte: A Crítica de Campo Grande

Pague sua cota condominial atrasada em qualquer banco

2011-08-16T16:34:00.000-03:00

Não existe nada mais chato que perceber que esqueceu de pagar uma conta e ter que enfrentar filas enormes em banco para poder pagá-la. Pensando em proporcionar mais comodidade aos seus clientes a Palazzo Condomínios criou um facilitador. Todos os condôminos, clientes da Palazzo Condomínios, podem acessar o site do condomínio e emitir a segunda via do boleto de cobrança com a data de vencimento para o dia da impressão, possibilitando assim o pagamento em qualquer agência bancária, lotéricas ou internet. A atualização dos valores é feita automaticamente.

Para acessar o site do condomínio, entre em www.palazzocondominios.com.br e informe seus dados e senha constantes no boleto, clique em "2ª Via" e pronto!

É a Palazzo Condomínios buscando oferecer sempre mais comodidade e segurança aos seus clientes.

Jardim bem cuidado valoriza o imóvel em até 16%

2011-07-28T12:01:00.000-03:00

Um jardim bem cuidado pode valorizar a propriedade em até 16%. Os dados são do Relatório Global de Jardim da Husqvarna, que ouviu 5 mil proprietários e 44 corretores imobiliários de nove países. "Além de valorizar o imóvel, a manutenção do jardim virou um passatempo", explica a gerente de produtos da Husqvarna, Graziela Lorenzoni.

Segundo o estudo, um imóvel com um jardim mal cuidado chega a perder 15% no valor final da avaliação dos corretores. "Está mais que clara a importância de cuidar do seu jardim, seja ele grande ou pequeno. Além do retorno do investimento, você ganha um espaço bonito para aproveitar com a família e com os amigos", afirma a coordenadora de marketing para América Latina da Husqvarna, Eduarda Varela.

Valorização
De acordo com o estudo, no Brasil, 73,2% das casas possuem jardim, desse montante, 70% têm uma área verde de 200 m².

Segundo Graziela, no Brasil, a cada R$ 3,00 investidos no jardim, o retorno é de R$ 1,00 na valorização do imóvel. "Mesmo nas casas muradas a valorização é perceptível, pois um jardim bonito reflete em uma casa convidativa", afirma Graziela.

A valorização do imóvel é chamada pelo estudo de Efeito Jardim, que pode ser conseguido com a plantação de arbustos, cercas vivas, árvores frutíferas e manutenção da grama. "O Efeito Jardim muda a visão tradicional sobre qual é o melhor investimento para sua casa. O tempo gasto cortando grama, removendo as ervas daninhas, podando as cercas-vivas e irrigando podem ser as melhores opções de investimento", revela Eduarda.

De olho na grama
A gerente de produtos aconselha que no sul e sudeste, quando as chuvas são mais frequentes a partir de setembro, se estendendo até março, a grama deve ser cortada e aparada a cada 15 dias. "Dessa forma, o jardim manterá o aspecto de bem cuidado", completa.

Fonte: Clip Imobiliário

Imóvel em mau estado perde até 40% do valor

2011-07-21T11:06:00.000-03:00

Desde o tamanho, passando pelo estado de conservação, localização e até mesmo a posição em que os raios do sol entram pela janela. Tudo é motivo para baratear ou encarecer o preço de um imóvel no mercado. Para se ter uma ideia, um apartamento mal conservado perde até 40% do seu valor. Já quando o condomínio oferece, por exemplo, uma vaga a mais na garagem, o preço sobe em até R$ 20 mil. Por isso, seja na compra ou na venda do imóvel, é bom ficar atento aos detalhes que podem pesar - e muito - no seu bolso.

Assim como a conservação, a localização é um dos aspectos mais importantes na fixação do preço de um imóvel. Chega ao equivalente a 30% do valor. Quanto mais próximo do centro e com mais infraestrutura for o bairro, mais caro o espaço fica. Estar na região da orla também significa que os valores serão mais salgados, dizem os especialistas. Assim como os custos com a manutenção tendem a ser maiores, por causa da rápida deterioração dos revestimentos e equipamentos.

O presidente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia da Bahia (Ibape), José de Souza Neto Junior, explica que, além dos aspectos já mencionados, entram no preço do imóvel o padrão construtivo (se é popular, classe média ou luxo), a quantidade de quartos, o andar em que fica (no caso dos apartamentos) e os complementos como piscina, garagem, entre outros.

Avaliação
Em Salvador, algumas empresas se especializaram em avaliar esses bens. Nesses casos, um engenheiro ou arquiteto faz uma vistoria do local e emite um laudo de avaliação, que ajuda a fixar o preço do imóvel. O serviço é usado, principalmente, por bancos que financiam a compra da casa própria. Mas nada impede que seja contratado também por particulares, num custo que varia de R$ 2 mil a R$ 5 mil.

Os profissionais inspecionam a parte elétrica, hidráulica, a pintura, além dos pisos e revestimentos. A partir das informações recolhidas, elaboramos o laudo que serve como base para o valor que poderá ser cobrado, explicou Neto.

De acordo com ele, os problemas que mais depreciam o preço de um imóvel são as rachaduras, os pisos danificados e as paredes com infiltração. Além disso, a insegurança em sistemas elétricos ou emergenciais diminuem o preço. Para evitar esses transtornos, ele diz que o ideal é fazer uma manutenção a cada cinco anos.

O engenheiro Arival Guimarães Cidade conta que, antes de comprar um imóvel, a pessoa deve levar em conta o tanto que gastaria para reformar o local. Se você tem duas ofertas, no mesmo prédio, mas uma custa R$ 220 mil e outra R$ 250 mil, por exemplo, você precisa considerar o estado do local. Pode ser que o no mais barato você tenha que custear reformas de R$ 50 mil e que no fim não compensa.

A região do entorno do imóvel, segundo ele, também pode baratear ou encarecer o produto. Casas perto de cemitério ou escola tendem a perder valor. Lugares de difícil acesso ou engarrafamento constante também não são atrativos, observou.

Valor agregado
Mas alguns aspectos também ajudam a valorizar o produto. Se o imóvel pega as primeiras horas de sol, por exemplo, ele tende a ser 5% mais caro. No caso dos apartamentos, a cada andar mais alto, o preço aumenta de R$ 2 a R$ 3 mil. Isso significa que um imóvel de R$ 200 mil no primeiro andar poderá custar até R$ 230 mil se ele for no 10º andar.

O diretor do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 9ª Região (Creci), Noel Silva, conta que as vagas de garagem costumam custar até R$ 20 mil e que quanto mais caro é o condomínio mais valor agregado tem o imóvel. Os equipamentos de lazer como piscina e quadras esportivas também influenciam, assim como número de apartamentos num edifício. Quanto menos unidades, mais caro fica. Tudo isso ajuda a mensurar um valor no mercado.

Fonte: Correio da Bahia

Foto: Galeria de Mayara Gonçalves/Flickr

Certificação digital para condomínios será obrigatória a partir de 2012

2011-07-16T09:51:00.005-03:00

Até o dia 31 de dezembro, todos os condomínios deverão se adequar ao novo processo de envio de dados do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) através do site Conectividade Social ICP (Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira), da Caixa Econômica Federal.

Para isso, será necessário adquirir o Certificado Social, também conhecido como e-CNPJ, uma espécie de documento virtual que permite a identificação segura do responsável por operações realizadas através da internet.

Antes de adquirir o Certificado Digital deve-se atualizar o representante legal do condomínio junto a Receita Federal. O que ocorre normalmente é que com o passar do tempo, novos síndicos são eleitos e o cadastro do responsável legal pelo condomínio junto a Receita Federal não é atualizado. Somente o representante legal cadastrado junto a Receita Federal é que poderá assinar a solicitação do Certificado Digital, o que obrigará os condomínios a atualizarem seus representantes junto a Receita Federal antes de adquirirem a certificação digital.

De acordo com o cronograma de implantação sugerido pela Caixa, até o dia 23/12/2011 todos os empregadores precisam adquirir os seus Certificados Digitais. Para solicitar o Certificado Digital, o síndico deve procurar sua administradora e verificar o procedimento que a empresa irá adotar, pois existem diversas entidades habilitadas para emiti-lo, entre eles o SECOVI-SP e a própria Caixa. Os valores dos certificados variam de acordo com a mídia e o prazo escolhidos.

Estas inovações demonstram o crescente grau de responsabilidade das empresas de administração de condomínios com relação a seus clientes, bem como a responsabilidade dos síndicos em escolherem empresas que possam proporcionar uma relação de confiança, transparência e parceira com o condomínio.

O QUE É CERTIFICAÇÃO DIGITAL?

O Certificado Digital funciona como uma espécie de carteira de identidade virtual que permite a identificação segura do autor de uma mensagem ou transação em rede de computadores. Um documento eletrônico que possui Certificação Digital tem garantia de autenticidade de origem e autoria, de integridade de conteúdo, de confidencialidade e de irretratabilidade, ou seja, de que a transação, depois de efetuada, não pode ser negada por nenhuma das partes. A certificação digital é um tipo de tecnologia de identificação que permite que transações eletrônicas dos mais diversos tipos sejam feitas de forma a evitar que adulterações, interceptações ou outros tipos de fraude ocorram. Um certificado digital contém os dados de seu titular como nome, data de nascimento, chave pública, nome e assinatura da Autoridade Certificadora que o emitiu, podendo ainda conter dados complementares como CPF, título de eleitor, RG, etc.

TIPOS

Existem dois tipos de e-CNPJ. O A3, que é disponibilizado em um cartão inteligente ou em um token, que processa todos os dados das operações, trazendo maior segurança. Esse certificado possui validade de até 3 anos.

O outro modelo é o A1, que fica armazenado em um computador e não utiliza cartões inteligentes ou tokens. Para emissão desse certificado é preciso criar uma senha de acesso. Esse certificado possui validade de 1 ano.

COMO SURGIU?

A certificação digital começou a ser planejada a partir da aprovação da Medida Provisória (MP) 2.200-2 de 24/08/2001, que criou o Comitê Gestor da ICP-Brasil, a Autoridade Certificadora Raiz Brasileira (Instituto Nacional de Tecnologia da Informação - ITI) e definiu as demais entidades que compõem a sua estrutura.

Fonte: Caixa e AABIC/SP

Nova legislação para o seguro do condomínio

2011-07-11T19:43:00.001-03:00

Desde sexta-feira, 1º de julho, o Seguro Condomínio deve estar adequado às novas regras de contratação. A Circular 218/2010 regulamentada pelo Conselho Nacional de Seguros Privados, por um lado, torna mais simples a aquisição, oferecendo uma Cobertura Básica Simples ou Cobertura Básica Ampla, por outro deverá fazer o custo do prêmio subir, porque não há como mensurar um seguro all risks.

Com a reformulação a companhia, que opera neste ramo há 15 anos, pretende dobrar sua participação no mercado.

Resolução do CNSP

O Seguro Condomínio deverá ser oferecido nas seguintes modalidades:

I - Cobertura Básica Simples: com as coberturas de incêndio, queda de raio dentro do terreno segurado e explosão de qualquer natureza.

II - Cobertura Básica Ampla: com coberturas para quaisquer eventos que possam causar danos materiais ao imóvel segurado, exceto os expressamente excluídos.

§ 1º Relativamente à Cobertura Básica Simples, poderão ser contratadas coberturas adicionais, de acordo com os riscos a que estiver sujeito o condomínio segurado, para atendimento ao disposto no Decreto-Lei Nº 73 e na Lei nº 10.406, conforme art. 1º deste Anexo;

§ 2º A importância segurada contratada é única para todas as garantias das Coberturas Básicas, não podendo ser estabelecidos sublimites.

Em ambas as modalidades do Seguro Condomínio poderão ser oferecidas, adicionalmente, outras coberturas não obrigatórias, observada a legislação em vigor.

O Seguro Condomínio, para o mutuário de entidade integrante do Sistema Financeiro de Habitação, será considerado o 2º risco absoluto enquanto perdurar o contrato de financiamento concedido, e desde que o referido contrato esteja amparado por seguro compulsório, dando cobertura contra incêndio e outros riscos que possam causar a destruição total ou parcial do imóvel, garantindo a sua reposição integral.

A cobertura a 2º risco absoluto refere-se apenas ao imóvel do mutuário, não aplicando-se às partes comuns do condomínio.

Para ter acesso ao conteúdo integral da resolução clique aqui.

Fonte: Jurisway

Vazamento em Condomínios

2011-06-30T13:21:00.000-03:00

Por Rodrigo Karpat

Vazamento em condomínio é um fantasma que sempre assombra síndicos, subsíndicos, conselheiros e moradores. O principal problema é que, diante de qualquer vazamento, os condôminos acionam o sindico, o zelador e até mesmo a administradora. Acontece que, na maioria das vezes, este problema não é de responsabilidade do condomínio.

A rede de água do condomínio está dividida em horizontal e vertical. Quando os vazamentos nas unidades forem oriundos de canos horizontais, ou seja, ramais, a responsabilidade de reparo é dos moradores. A questão é verificar se a água está vazando da própria unidade ou no apartamento do vizinho de cima.

Os vazamentos dentro das unidades oriundos de canos verticais, colunas, são de responsabilidade do condomínio. A manutenção e a troca de colunas precisam ser realizadas e programadas com a periodicidade necessária. Indício desta necessidade é quando a água começa a apresentar ferrugem, o que é sinal de corrosão no tubo galvanizado e pode inclusive apresentar risco a saúde.

Os problemas mais comuns são vazamentos de ramais nos banheiros e infiltrações de modo geral. Nesses casos o condomínio não tem responsabilidade e não deve se envolver. Salvo se o problema tomar outro vulto, no caso de começar a atingir outras unidades.

Quando o condômino que tem um vazamento no ramal exigir que o condomínio tome providências. O condomínio pode ajudar, contatando via telefone ou por escrito o proprietário da unidade que originou o vazamento ou fornecendo os contatos ao morador com a unidade que tem o vazamento. Mas ressalte-se outra vez que, o problema de vazamento entre unidades não é do condomínio.

Constatando-se qualquer vazamento nas unidades a primeira providência é solicitar que um encanador ou engenheiro defina a origem do problema. Com esse parecer do profissional em mãos, pode ser definido de quem é a responsabilidade e iniciar a solução do caso.

A responsabilidade do condomínio é sempre pelo bem comum. E ele somente deve interferir quando o problema entre unidades se tornar um problema coletivo ou quando a origem do problema não é de fácil identificação.

Caso seja identificado que o problema é da coluna do edifício, caberá ao condomínio sua manutenção e a devolução do apartamento do condômino nas condições anteriores. Não sendo possível a reposição na forma original caberá ao sindico negociar a reposição com o condômino.

Ao condômino caberá fornecer o acesso da empresa contratada ao local da manutenção. O impedimento poderá acarretar medida judicial compelindo o condômino a fornecer o acesso judicialmente.

Se o morador da unidade em que há vazamento não realizar o reparo, o condômino penalizado poderá ingressar nos Juizados Especiais Cíveis visando o reparo e o ressarcimento do prejuízo. Porém, antes do ingresso com a medida judicial deve-se notificar a unidade informando a situação.

Fonte: bagarai.com.br

Dívida de condomínio prescreve

2011-06-17T08:57:00.000-03:00

Engana-se quem acha que a dívida de condomínio não caduca. Atualmente, o entendimento é que esse débito prescreve depois de dez anos.

Mesmo parecendo muito tempo, dez anos pode ser o período que demora para um caso ser julgado e concluído. Enquanto corre na justiça, o prazo da prescrição deixa de correr. Ou seja: o importante é entrar com a ação de cobrança antes desse período.

Para aumentar as chances de receber o dinheiro, o ideal é que sempre o síndico acompanhe de perto aqueles que não costumam pagar as obrigações em dia.

Antes de entrar com a ação judicial contra o condômino para receber os atrasados, o condomínio pode propor acordo extra-judicial de pagamento ao inadimplente, como parcelamento dos atrasados, por exemplo.

ProtestoMesmo nos estados, como São Paulo e Rio de Janeiro, onde é permitido protestar os inadimplentes, essa ferramenta de pressão não corresponde à ação judicial. Ou seja: se o condomínio optar por protestar o inadimplente por dez anos, sem acioná-lo judicialmente, perderá a oportunidade de cobrá-lo no futuro.

Cobrança judicial
Uma ação de cobrança judicial geralmente é resolvida ainda em primeira instância, com um acordo entre as partes. Este processo demora seis meses, em média. Por outro lado, pode demorar até 5 anos para percorrer todas as instâncias.

Não é necessário que o condomínio tenha Convenção registrada para entrar com uma ação na Justiça. A Convenção só precisa ser registrada para ter validade junto a terceiros (não-condôminos).

Os honorários advocatícios geralmente ficam entre 10 e 20% do valor da ação. Em muitas localidades brasileiras, oJuizado Especial Cível, antigo Tribunal de Pequenas Causas, pode ser usado para ações de cobrança de até 40 salários mínimos, e que não apresentem muita dificuldade processual.

No entanto, há alguns Juizados Especiais que não aceitam causas propostas por condomínios, por estes não serem pessoas físicas. Consulte o JEC da sua cidade ou região.

Alternativas como Mediação, Câmaras de Arbitragem e Protesto de boletos (permitido em alguns estados) têm sido cada vez mais usadas para evitar a cobrança judicial. Lembramos que no Rio Grande do Sul ainda não hé lei que regulamente o protesto de dívidas condominiais.

A inadimplência cessa apenas após o cumprimento total do acordo ou do cumprimento da sentença judicial de cobrança. Enquanto as parcelas estiverem sendo pagas, a inadimplência continua para efeitos de votação em assembleias, se houver este tipo de restrições na Convenção do condomínio.

Fonte: Sindiconet

Evite que as folhas bloqueiem as calhas

2011-06-13T18:30:00.000-03:00

O outono está aí. Junto com ele a característica queda de folhas que, entre outros locais, acumulam-se em calhas destinadas ao escoamento das chuvas. A incidência, bastante comum em condomínios, costuma ser uma das causas de infiltrações e vazamentos a partir dos telhados.

Certas situações chegam a ter complicadores específicos, como é o caso de locais onde sementes carregadas por pássaros ou insetos encontram solo fértil nas camadas de p´p que se acumula m dentro das canalizações que deveriam deixar a água escoar com liberdade.

Especialistas alertam que as calhas precisam de limpeza periódica e que o trabalho pode ser feito, inicialmente, de forma manual com a retirada do grosso da sujeira e, depois, através de lavagem interna com o uso de mangueira. Casos mais complicados exigem uma pressão mais intensa com a inserção de um pedaço de madeira ou ferro para a desobstrução dos condutos.

É preciso levar em conta, também, a possibilidade de ocorrência de outras ciscustâncias tais como a ferrugem, falta de vedação em emendas ou diversos tipos de deformação. Todas estas situações ocorrem com o passar do tempo e, em alguns casos, a solução é a troca de todo o sistema.

Logo, a prevenção passa por limpezas e vistorias periódicas, em especial, em épocas como o outono quando a queda de folhas é muito grande e as calhas se tornam um local de armazenamento das mesmas.

Fonte: Revista Espaço Imóvel Secovi Março/Abril 2011

Dissídio empregados em condomínios residenciais e comerciais

2011-05-27T14:00:00.000-03:00

REAJUSTE GERAL

7,64% (sete e sessenta e quatro por cento) retroativos a 1º de março de 2011, aplicados sobre os salários resultantes da última convenção coletiva (março/10).

REAJUSTE PROPORCIONAL À DATA DE INGRESSO
NA EMPRESA

Admissão	Reajuste
MAR/10	7,64%
ABR/10	7,04%
MAI/10	6,40%
JUN/10	5,76%
JUL/10	5,12%
AGO/10	4,48%
SET/10	3,84%
OUT/10	3,20%
NOV/10	2,56%
DEZ/10	1,92%
JAN/11	1,28%
FEV/11	0,64%

SALÁRIOS NORMATIVOS - VÁLIDOS A PARTIR DE MARÇO/2011

1) Zeladores: R$ 631,00

2) Demais Empregados: R$ 580,00

PAGAMENTO DE SALÁRIOS EM SEXTA-FEIRA:
Salários e verbas rescisórias, se pagos em sextas-feiras ou véspera de feriados, deve ser em dinheiro ou mediante depósito liberado em conta bancária.

ADICIONAL POR TEMPO DE SERVIÇO:

TRIÊNIO: a cada 3 anos de trabalho na mesma empresa, é garantido ao empregado adicional de 2% do salário percebido.
QUINQUÊNIO: Quando o trabalhador tiver completado 5 anos na empresa, terá direito a receber o adicional por tempo de serviço de 3% do salário percebido. O quinquênio será pago até o trabalhador completar o segundo triênio, quando então passará a receber dois triênios, totalizando 4%. E assim, sucessivamente.
O adicional por tempo de serviço deve ser pago também em férias e 13º.

ADICIONAL DE HORAS EXTRAS
50% as duas primeiras e 60% as excedentes.
A jornada de trabalho diária, para os que trabalham de segunda à sábado, é de 7 horas e 20 minutos. Após este horário, considera-se hora extra.

FOLGAS TRABALHADAS E NÃO COMPENSADAS
As folgas e ou feriados trabalhados serão pagos com adicional de 35%, além da dobra determinada em lei.

AUXÍLIO CRECHE:
Os condomínios que tenham empregadas com filhos de até 60 meses de idade e que necessitem de creche, se o empregador não tiver convênio, deverão pagar auxílio creche no valor de R$ 94,65 por mês;

AUXÍLIO FUNERAL:
As empresas pagarão aos dependentes legais de empregado que venha a falecer, o equivalente a 1,5 salários normativos para demais empregados da categoria profissional.

UNIFORMES:
Quando a empresa exigir o uso, é obrigatório o fornecimento gratuito dos uniformes.

EXAMES DE ADMISSÃO:
Se a empresa exigir deverá efetuar o pagamento dos exames.

ESTABILIDADES:
- Gestante: garantia de emprego na gestação e até 90 (noventa) dias após o retorno da licença maternidade.
- Retorno de Benefício por auxílio-doença: garantia de emprego de 60 (sessenta) dias a partir do retorno ao trabalho, desde que apto a desempenhar a mesma atividade anterior.
- Retorno de Benefício Acidente de Trabalho: Conforme Lei Federal – 12 meses após retorno.
- Vésperas da Aposentadoria: Quando faltar 12 meses para a aposentadoria, o trabalhador com mais de 5 anos de empresa e 45 anos ou mais de idade, terá direito à garantia de emprego neste período.
Para isso, é preciso:
- Comunicar à empresa, por escrito, o início do período de 12 meses que falta para aposentar-se por tempo de serviço ou por idade;

ESTUDANTES:
Abono de Faltas: As empresas deverão abonar os períodos de ausência de até 4 horas antes de exames ou provas finais de cada semestre, inclusive vestibulares, dos empregados estudantes, matriculados em estabelecimentos de ensino oficial ou reconhecidos. O empregado deve avisar a empresa com antecedência mínima de 48 horas e comprovar a realização até 48 horas após.

ATESTADOS MÉDICOS:
Os condomínios aceitarão, para todos os efeitos, atestados de doença fornecidos por quaisquer profissionais médicos conveniados com o INSS, inclusive do Sindicato Profissional e Planos de Saúde, desde que atendido o mesmo requisito.

ATESTADOS PARA FILHOS:
O empregado que faltar ao trabalho, comprovadamente em razão de assistir a atendimento médico ou odontológico de filho menor de 11 (onze) anos de idade, terá sua abonada, em número máximo de 12 (anos) ao ano.

AVISO PRÉVIO:
Muitos empregados são prejudicados no aviso prévio, por falta de conhecimento de seus direitos. Observe as disposições seguintes e fique atento quando receber o aviso:

DISPENSA DO CUMPRIMENTO:
Quando o empregado for demitido e comprovar novo emprego, pode solicitar a dispensa do cumprimento do aviso e a empresa deve atender o pedido. Neste caso, o empregado receberá, além dos direitos rescisórios normais, apenas os dias do aviso que tenha trabalhado.

REDUÇÃO DE CUMPRIMENTO:
Quando o empregado solicitar a demissão, se comprovar a obtenção de novo emprego, deverá cumprir 10 dias do aviso prévio, sendo dispensado do restante do cumprimento. Receberá, neste caso, além dos direitos normais desta modalidade de rescisão, os 10 dias do aviso prévio trabalhado.

DISPENSA DE COMPARECIMENTO AO TRABALHO:
Quando a empresa demitir empregado e dispensar o cumprimento do aviso prévio, deve informar tal medida por escrito.

AVISO PRÉVIO A EMPREGADO COM 45 ANOS:
Os empregados zeladores com 45 anos de idade, ou mais, e que residam no emprego, e ainda que tenham 5 (cinco) anos ou mais de trabalho no mesmo condomínio, quando demitidos, terão aviso prévio de 45 dias. Destes, 30 dias são referentes ao aviso prévio de lei e os outros 15 devem ser pagos, como indenização adicional da empresa. Esta é uma conquista do dissídio e vale para toda a categoria de empregados em condomínios.

CURSOS E REUNIÕES:
Os cursos e reuniões promovidos pelos condomínios, quando de comparecimento obrigatório, deverão ser realizados durante a jornada normal de trabalho. Se forem realizados fora deste horário, as horas correspondentes serão pagas como extraordinárias.

FÉRIAS:
INÍCIO - O início das férias dos empregados não poderá coincidir com domingos e feriados.

Fonte: SINTRAHTUR

Dissídio da Catagoria de Vigilantes

2011-05-24T17:17:00.000-03:00

Foi firmado no dia 28/04/2011 entre a SINESVINO, representante da categoria patronal, Federação dos Vigilantes e o Sindicato Profissional dos Vigilantes, a Convenção Coletiva de Trabalho com vigência de 01/05/2011 até 30/04/2012, pela qual estabeleceram o acréscimo de 10,95% nos Serviços de Vigilância. Confira na íntegra a Circular Conjunta nº 001/2011 expedida pelos sindicatos clicando aqui.

Saiba o que observar ao comprar um imóvel usado

2011-05-16T11:12:00.000-03:00

Ao procurar um imóvel usado, é comum ter aquelas famosas dúvidas: Onde comprar? Será que vale a pena investir em um apartamento antigo? Para não ficar perdido, é preciso estar atento a fatores capazes de influenciar a avaliação da casa.

1 - Verifique a localização, a vizinhança e os meios de transporte. Os serviços públicos e o comércio, como padaria, hospitais e bancos, também são pontos importantes a serem observados. Feiras e casas noturnas podem atrapalhar.

2 - Avalie a construção do prédio, ou seja, se há rachaduras ou infiltrações. Observe como é feita a limpeza e a manutenção das áreas comuns.

3 - Tenha atenção quanto à saúde financeira do condomínio para evitar surpresas com cotas extras, inadimplência e obras. Um dado interessante a ser observado é se o prédio está passando por alguma reforma. Caso esteja, procure saber por quanto tempo.

4 - A posição dos imóveis voltados para o sol é um fator de valorização, devido ao calor que passa para os cômodos. Como peso positivo na avaliação está a iluminação e ventilação direta dos banheiros. Faça visitas em horários diferentes ao imóvel para observar o comportamento da luz solar e como é o fluxo de veículos na rua em frente.

5 - Observe o piso e as portas: se houver acúmulo de pó, principalmente de madeira, é indício de cupim. Algumas regiões são mais afetadas pelo problema, portanto, é importante que seja feita uma dedetização periódica.

6 - Verifique a caixa de disjuntores, tomadas e interruptores. Veja se tem resíduos de superaquecimento, manchas escuras, fios retorcidos ou com isolamento danificado. Imóveis antigos podem não estar preparados para receber a demanda de aparelhos eletroeletrônicos utilizados atualmente. Se preferir, peça para um profissional de confiança avaliar as condições elétricas.

7 - Acione torneiras, chuveiros e válvulas do imóvel para observar o funcionamento do encanamento. Se apresentar uma coloração avermelhada ou turva, provavelmente é da tubulação antiga ou da falta de manutenção do reservatório de água.

8 - Infiltrações são facilmente detectadas pela cor escura que paredes e teto apresentam.

9 - Quanto maior a segurança, melhor. Durante a visita, observe a forma como foi abordado na portaria, a facilidade de acesso ao edifício. Um prédio com portaria física 24 horas, ante-câmera e sistema de vigilância monitorada dará mais tranquilidade e proteção aos moradores.

Fonte: O Globo

Figura do Síndico pode estar no fim

2011-05-12T11:39:00.000-03:00

Determinada pelo Código Civil, a função do síndico está assegurada no artigo 1.348. Entre suas competências está representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns. Além disso, cabe a ele zelar pela prestação dos serviços que interessem aos moradores. Mas o que se vê é que há uma tendência que a figura do síndico não exista mais.

A constatação é feita pelo presidente da Brugnara Realty Gestão Imobiliária e Consultoria, Wander Brugnara. Segundo ele, é frequente observar condomínios que optam pela terceirização dos serviços.

Torna-se cada vez mais latente a administração profissionalizada de condomínios por meio de empresas especializadas no setor.

Esta tendência segue uma realidade que já é comum no Rio de Janeiro e em São Paulo e vem ao encontro da necessidade de delegar a função a quem tenha mais disponibilidade. Mas não é só pela falta de tempo. Muitas vezes, pelo desconhecimento de leis, processos e obrigações fiscais, aponta Wander.

Presidente da Associação Brasileira de Condôminos, Prestadores de Serviços, Empresas e Organizações Afins (Abcon), Helbert Silva reconhece a existência de prédios administrados por comissão de condôminos. Mas, mesmo assim, ele diz que é necessário ter um síndico como representante legal, conforme previsto na Lei 10.406/2002. A lei federal não abre exceções. Consequentemente, a extinção da figura do síndico em algumas cidades é bastante duvidosa, opina.

Boato ou não, o presidente da Abcon diz que isso é um indício da necessidade de fazer mudanças no que se refere à gestão condominial, enfocando, principalmente, a figura do síndico. Porém, deve ser ressaltado que tramitam no Congresso projetos propondo a classificação dos condomínios em pessoa jurídica. Se isso ocorrer, obviamente que a gestão de condomínios será diferenciada e profissional, acredita Helbert.

Caso algum desses projetos seja aprovado, aí, sim, pode ser que haja o fim do cargo de síndico. Ou que ele tenha que atender, no mínimo, requisitos essenciais à excelência em gestão, envolvendo, principalmente, as questões legais e de qualificação, analisa o presidente da Abcon.

Assim como Wander, ele acredita que, atualmente, a figura do síndico não atende mais aos anseios de eficiência e eficácia necessários à gestão de um condomínio. Defendo a tese de que o gestor condominial é um conceito mais amplo e difere por ter que estudar e fazer estágio prático em curso específico e estratégico, envolvendo disciplinas de administração, finanças, jurídicas, tecnológicas, econômicas e sociais, entre outras.

Enfim, para Helbert, significa o surgimento de uma nova profissão, criada para atender as expectativas e necessidades de uma nova época, envolvendo a dinâmica condominial. Mas, para que isso ocorra, segundo ele, é imprescindível que haja amparo legal.

Fonte http://estadodeminas.lugarcerto.com.br

Documentação do condomínio

2011-05-06T16:49:00.000-03:00

É importante que o condomínio tenha os documentos arquivados e em segurança.

Tal e qual uma empresa, um condomínio legalmente instituído possui uma série de documentos. O síndico é o responsável pela guarda desses documentos durante sua gestão e deve passá-los, em perfeita ordem, a seu sucessor. Qualquer condômino tem o direito de verificar a documentação, desde que solicitado com antecedência. Entretanto, o condômino não deve levar os originais, pois, em caso de extravio, dependendo do documento, o síndico poderá vir a ser penalizado. Documentos de ex-funcionários, por exemplo, podem servir de prova contra possíveis reclamações trabalhistas infundadas.

A convenção e o regulamento interno são exemplos de documentos obrigatórios aos condomínios. Os moradores devem possuir cópias dos dois documentos – alguns condomínios entregam a novos moradores (proprietários ou inquilinos) um kit de boas vindas, incluindo a convenção e o regulamento.

Não é recomendável que os documentos fiquem guardados na residência do síndico. O ideal é que o condomínio tenha um pequeno espaço para guardá-los em segurança. Este local deve estar trancado, com acesso somente ao síndico. Outra dica é nunca colocar documentos originais nas pastas que serão vistoriadas pelos conselheiros do edifício. Há o risco da pasta extraviar e, com ela, os documentos.

O QUE GUARDAR

Entre a documentação do condomínio, devem constar:

- Convenção do condomínio

- Regulamento interno

- Inscrição do edifício na Receita Federal – Cartão do CNPJ atualizado

- Livro de atas e livro de presença nas assembléias

- todas as plantas do edifício

- Cadastro atualizado dos moradores

- Apólice de seguro de incêndio ou outro sinistro que cause destruição (obrigatório) e outros opcionais

- Relatórios de receitas e despesas dos últimos cinco anos

- Apuração das contas da administração anterior

- Todos os contratos de serviços de terceirização ou manutenção (portaria e limpeza, administradora, elevadores, bombas, piscinas, etc...)

- RIA – Relatório de Inspeção Anual dos Elevadores expedido pela empresa conservadora dos equipamentos no condomínio.

- Auto de Vistoria de Corpo de Bombeiros (AVCB) (deve ser realizado a cada três anos para edifícios residenciais e a cada dois para locais de reunião pública).

- Certificado de limpeza dos reservatórios e de dedetização (os dois procedimentos devem ser feitos a cada seis meses).

- Há ainda documentos fornecidos pela construtora ou incorporadora do edifício, como manual do proprietário, auto de conclusão, alvará de aprovação e execução de edificação, alvará de instalação de elevadores e alvará de funcionamento de elevadores.

- A cada nova aquisição de equipamentos, o síndico deve guardar as notas fiscais, os manuais de uso e manutenção e os certificados de garantia.

DOCUMENTAÇÃO TRABALHISTA

Segundo a advogada Cíntia M. Leo Silva de Oliveira, um funcionário demitido tem até dois anos para entrar com um processo trabalhista contra o empregador. Entretanto, sua reclamação vale para os últimos cinco anos de trabalho. “Em tese, os documentos que devem ser arquivados são os dos últimos cinco anos. Porém, o FGTS tem prescrição de 30 anos. Assim, orientamos que os documentos pessoais sejam guardados por cinco anos e os fiscais por 30. Por exemplo, comprovantes do FGTS e INSS”, esclarece a advogada.

Fonte Revista Direcional Condomínios

Convenção do condomínio não pode proibir animais de estimação

2011-05-05T09:05:00.000-03:00

Ter um animal de estimação nem sempre é uma tarefa fácil, mas para moradores de prédios o problema ultrapassa os limites da casa.

A dificuldade de convívio entre vizinhos e animais leva alguns condomínios a simplesmente proibir moradores de ter bichos de estimação.

A regra é exagerada e inconstitucional, afirma João Paulo Paschoal, assessor jurídico do Secovi-SP (sindicato da habitação).

A convenção pode regular o assunto, mas não pode proibir animais de forma absoluta, pois isso ofende o direito de propriedade, esclarece.

Assim, quais são os limites do regimento interno do prédio?

O regulamento deverá estabelecer as regras de convívio em áreas comuns do condomínio, como os lugares pelos quais animais podem ou não circular. Pode chegar a determinar os tipos e portes de animal permitidos, avisa Angélica Arbex, gerente da Lello Condomínios.

O mais comum é que seja vetada a presença de animais nas áreas sociais, como piscina, playground e salão de jogos, aponta a especialista em administração condominial Cristina Guidon. Em áreas fechadas, animais costumam ser proibidos.

O uso obrigatório de coleira, de focinheira ou de caixas de transporte na área comum também deve estar previsto no regulamento interno do condomínio.

Cão no Elevador

Cachorros usam ou não usam o elevador? Essa questão também deve ser regrada pelo regulamento interno do condomínio.

Em geral, os animais podem usar a entrada de serviço, mas devem andar no colo. O mais importante é o bom senso. Se o elevador estiver cheio, melhor esperar mais um pouco para entrar com o cão.

O ponto mais incerto na vida dos animais em ambientes multifamiliares é o barulho. O gato que passa a noite a miar na janela ou o cachorro solitário que late o dia inteiro pode deixar vizinhos pouco amigáveis.

Em caso de reclamação ao síndico, a primeira atitude a ser tomada é notificar o proprietário. Se o problema for recorrente, aplica-se a multa prevista na convenção, explica Júlio Herold, gerente-geral da administradora Auxiliadora Predial.

Quando as multas não forem o bastante para haver acordo entre os condôminos, é necessário partir para uma ação judicial.

É importante destacar que boa parte do incômodo com o ruído dos animais pode ser resolvido com técnicas de isolamento acústico do imóvel, como a aplicação de mantas acústicas.

O problema é que muitas edificações são entregues sem nenhum isolamento acústico e as pessoas não querem gastar com isso, avalia Paschoal.

Para donos de animais que procuram apartamento, a solução ideal são condomínios-clubes, que chegam a ter pista de passeio para animais e centros de cuidado.

Fonte Uol e Jurisway

Acidentes com funcionários da empresa contratada. Condomínio também pode ser responsabilizado.

2011-04-29T16:09:00.000-03:00

O síndico deve ter em mente que sempre que um funcionário se acidenta o local de trabalho, no caso o condomínio, também pode ser responsabilizado. Por isso, deve garantir condições totais de trabalho no ato da contratação de um serviço.

Exigir da empresa prestadora equipamentos de segurança (EPIs) suficientes para os funcionários, o que varia de acordo com o tipo de serviço.

Estipule, em contrato, um seguro contra acidentes e outro de vida para os funcionários, dependendo do tipo de obra.

Os equipamentos fornecidos aos funcionários devem seguir todas as normas da legislação vigente. É importante estipular isso em contrato e deixar sob a responsabilidade da prestadora.

No memorial descritivo da obra, deve constar as áreas que ficarão restritas aos condôminos, que devem ser informados, para sua segurança, de tais restrições.

Os funcionários a trabalharem na obra devem ser previamente identificados, com nome, RG e foto. Essa documentação deve ficar na portaria, pois é o porteiro quem permite o acesso às dependências do edifício.

Quaisquer alterações no quadro de funcionários da obra ou do serviço devem ser informadas ao edifício. Não aceite substitutos sem aviso prévio da prestadora.

Fonte: Sindiconet

Despesas para pintura das áreas comuns internas do condomínio são de responsabilidade do locatário

2011-04-26T11:36:00.000-03:00

Quando se trata de reforma do prédio, sempre surge a dúvida de quem é o responsável pelo pagamento destas despesas. Em se tratando de pintura interna do condomínio, alguns pontos devem ser observados.

A despesa com preservação dos aparelhos do condomínio são de natureza ordinária. Sendo assim, a pintura das áreas comuns do condomínio também são de natureza ordinária, pois dizem respeito a áreas de uso comum dos moradores. Portanto, quem utiliza e mora no condomínio é responsável por sua manutenção e custeio.

O art. 23, XII da Lei 8.245/91 estabelece:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

[...]

XI – pagar as despesas ordinárias de condomínio

O parágrafo primeiro do mesmo artigo explica o que se entende por despesa ordinária esclarecendo a responsabilidade pelo pagamento da pintura interna do condomínio como sendo do inquilino:

Art. 23 [...] §1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

[...]

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum.

Assim, não há dúvidas quanto à responsabilidade do inquilino em arcar com as despesas de pintura interna das áreas de uso comuns do condomínio. Porém, por se tratar de despesa ordinária, a mesma deve estar prevista na previsão orçamentária do condomínio. Essa é a exigência imposta pelo art. 23, §2º da Lei 8.245/91:

“O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas”.

Portanto, a despesa da pintura interna do condomínio deve ser suportada pelo inquilino, desde que esta despesa conste da previsão orçamentária do condomínio e que tenha sido rateada mensalmente, sob pena do proprietário do imóvel ter que arcar com as despesas.

Apesar do entendimento não ser unânime e existirem várias correntes, entendemos que no que se refere as despesas ordinárias, os inquilinos possuem direito a voto, desde que a unidade esteja em dia com suas obrigações condominiais.

A importância da assembleia de instalação de condomínio

2011-04-19T09:53:00.000-03:00

Por Rodrigo Karpat

É a partir da assembleia de instalação que o condomínio passa a ter vida. É nesse momento que, entre outras coisas, elegem-se os representantes legais do empreendimento e aprova-se uma previsão orçamentária para rateio das despesas do condomínio.

Somente após a assembleia de instalação, na qual deverá ocorrer a devida assinatura da ata condominial pelo presidente e secretário estabelecidos, é que o condomínio estará instituído. Com isso o condomínio poderá requerer o número de inscrição no CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica), contratar funcionários, abrir conta bancária, entre outras medidas.

Ao contrário do que muitos pensam, o melhor momento para instalação do condomínio não é a partir da liberação do habite-se (documento emitido pelas prefeituras atestando a legalidade do prédio ou da casa), mas, sim, quando as unidades autônomas já tiverem sido vistoriadas, as áreas comuns estiverem prontas e as chaves forem entregues a todos os condôminos.

Quando a entrega das chaves não ocorrer por responsabilidade exclusiva do condômino, a assembleia de instalação do condomínio não estará prejudicada. Neste caso a unidade pode ser retida e a cobrança do condomínio dependerá do que estiver estabelecido no contrato de compra e venda firmado entre as partes.

Lembramos que qualquer despesa antes da instalação do condomínio ficará a cargo da construtora.

A assembleia, por maioria simples de votos, pode se recusar a instalar o condomínio em três situações: se o empreendimento não estiver em condições de habitabilidade; se as chaves não tiverem sido entregues, apesar de as unidades estarem quitadas; ou se o habite-se do imóvel não tiver sido disponibilizado. Em todos os casos, a consequência para essa recusa pode ser perigosa.

A não instalação do condomínio é fator impeditivo para o início da cobrança da taxa condominial, impossibilitando a chegada de novos moradores, uma vez que o prédio não terá eleito seus representantes legais e nem terá sua estrutura montada (portaria, faxina, zelador etc.).

Para os demais problemas é salutar a instalação do condomínio e o recebimento das áreas comuns, pois a eleição do síndico na assembleia de instalação dará representatividade ao condomínio para sanar qualquer pendência.

Se a construtora instalar o condomínio sem a entrega de parte das unidades, a cobrança de rateio aos condôminos que não estiverem com as suas unidades entregues por culpa da construtora fica vinculada a efetiva entrega, salvo disposição diversa no contrato entre as partes a qual é passível de discussão judicial.

Fonte: Licitamais

Assinatura digital será obrigatória para condomínios até o final de 2011

2011-04-14T15:54:00.000-03:00

As facilidades digitais estão em todo lugar. Fazer compras, trabalhar e se relacionar com diversas pessoas, seja em outro país ou dentro do condomínio (com a Assembleia Virtual, por exemplo), são apenas alguns exemplos de como os processos estão se tornando cada vez mais virtuais.

Agora a inovação vai aumentar dentro dos condomínios residenciais e comerciais, pois a Caixa Econômica Federal (CEF) tornou obrigatória a Certificação Digital ECP-Brasil para o recolhimento do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) pelo Software Conectividade Social. Desta forma, o condomínio, como pessoa jurídica, será obrigado a ter uma assinatura digital.

“Todas as empresas precisam ter o certificado digital. Sem ele, não há recolhimento dos impostos. E os condomínios devem ficar atentos para se adaptar à nova realidade no menor tempo possível”, diz Osvaldino Gonçalves, proprietário da OG Contabilidade, de Vitória (ES).

O mesmo certificado pode ser utilizado para outros fins, como acompanhar informações do Imposto de Renda, emitir e resgatar notas fiscais, criar procurações eletrônicas ou assinar documentos digitais com a mesma validade jurídica que uma folha de papel assinada com caneta.

"O Certificado Digital é, na verdade, uma caneta eletrônica por meio do qual se assina documentos", afirma Carlos Henrique Cêra, diretor da Superlógica, desenvolvedora de softwares para condomínios e mantenedora do LicitaMais.

A tendência é a popularização do certificado também com as pessoas físicas, com o Registro de Identidade Civil (RIC). O RIC é uma forma digital de identificação, com o objetivo de diminuir fraudes e dificultar que uma pessoa se passe por outra. É o novo RG, mais completo e com facilidades para o novo mundo virtual.

“O cerco está se fechando. Até o final deste ano todas as empresas e condomínios terão o certificado e em breve, com o RIC, todas as pessoas físicas também terão. Cada vez mais as pessoas usarão esta solução no lugar da assinatura tradicional em papel”, afirma Cêra.

Certificação digital nos condomínios
Para os condomínios, a popularização do certificado digital abre caminhos para que toda a tramitação de documentos com os condôminos seja feita de forma exclusivamente digital. "Os condomínios já utilizam a Internet para se comunicar, a diferença é que todos os documentos poderão ter validade jurídica", conclui Cêra.

O condomínio também terá a possibilidade de realizar a assembleia 100% virtual. Isto é, há a possibilidade de a ata ser co-assinada digitalmente pelo condomínio. "Mas para isso, o cartório onde a ata será registrada deve aceitar o formato - o que por enquanto não acontece”, completa.

A Assembleia Virtual é um produto inovador, que melhora as relações entre moradores de condomínios e também utiliza a certificação digital. As vantagens são atraentes e tendem a ser o futuro da gestão de condomínios.

Fonte: Licitamais

O Fundo de Reserva

2011-03-30T11:37:00.000-03:00

Por João Paulo Rossi

O fundo de reserva, como o próprio nome indica, é um fundo diferenciado do caixa do condomínio e sua finalidade é garantir que, em meio a uma circunstância eventual e emergencial, o condomínio honrará com o pagamento de despesas imprevistas, ordinárias ou extraordinárias.

Cabe observar que sobre o fundo de reserva o Código Civil nada diz. Assim, sua existência, forma de contribuição e demais particularidades dependerão de expressa previsão da Convenção do Condomínio (art. 1.334, I, do Código Civil).

É certo que a verba relativa ao fundo de reserva costuma ser incluída na previsão orçamentária, apresentada e aprovada no início de cada ano na assembleia geral ordinária (art. 1.350 do Código Civil).

Não raro a Convenção Condominial rege o fundo de reserva sem, contudo, fixar as hipóteses para sua utilização, e sem estabelecer um limite máximo de arrecadação. No caso, poderá a assembleia geral de condôminos se posicionar a respeito, de modo subsidiário, mediante votação de praxe (maioria simples dos presentes em segunda chamada – art. 1.353 do Código Civil), isto é, a assembleia pode estipular um teto para a arrecadação, que cessará toda vez que tal limite for alcançado, retornando apenas quando o fundo de reserva for utilizado e tiver que ser recomposto.

A praxe em termos de valor de contribuição ao fundo de reserva é fixar um percentual sobre o orçamento das despesas ordinárias.

São exemplos de despesas que devem ser cobertas pelo fundo de reserva as tidas como emergenciais e inadiáveis: consertos de vazamentos, do telhado, bombas d’água, troca de segredo do portão etc.

Por outro lado, é muito comum a dúvida sobre a natureza do fundo de reserva, se o mesmo caracteriza despesa ordinária ou extraordinária. Como resposta, a composição ou constituição do fundo de reserva depende da contribuição dos locadores, tendo a natureza de despesa extraordinária:

Lei n° 8.245/91

Art. 22. O locador é obrigado a:

(...)

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

(...)

g) constituição de fundo de reserva.

Por sua vez, o locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando este houver sido utilizado para cobrir as despesas ordinárias, e cujo gasto tenha se dado em momento contemporâneo ao da locação:

Lei n° 8.245/91

Art. 23. O locatário é obrigado a:

(...)

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

(...)

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Fonte: Licitamais

Fui eleito síndico. O que devo fazer em primeiro lugar?

2011-03-25T09:40:00.000-03:00

Marcelo Manhães de Almeida

Neste artigo, abordo a questão, sob o ponto de vista de um síndico, recém-eleito em assembleia geral, juntamente com o novo conselho fiscal composto por três condôminos e que, no primeiro dia de mandato, pergunta a si mesmo: o que devo fazer em primeiro lugar?

Vamos considerar um condomínio verticalizado, com as questões que usualmente se vê, por exemplo: nível de inadimplência de 5%; alguns transtornos decorrentes de desavenças entre moradores; necessidade de realizar várias obras de reparos e manutenção nas áreas comuns; grupo de condôminos que quer (e tem condições financeiras para tanto) investir em algumas reformas para modernizar a edificação. A primeira medida a fazer é “tomar pé” de algumas situações...

1. Ler os artigos 1331 a 1358 do código civil, para conhecer o texto de lei que trata de condomínio edilício, inclusive das funções do síndico;

2. Inteirar-se da situação fiscal do condomínio (certificar-se se estão em dia o recolhimento de todos os encargos trabalhistas, alvarás, seguros, licença de elevadores etc);

3. Avaliar a situação financeira do condomínio, analisando quais unidades estão inadimplentes (juntamente com as respectivas planilhas das dívidas em aberto) e os custos incorridos (especialmente a folha de pagamento e os encargos que podem estar sendo pagos desnecessariamente, por conta de pagamento de horas extras e acúmulos de função);

4. Ler a convenção de condomínio e o regimento interno.

Em seguida, liste todos os pleitos dos demais condôminos e vistorie o condomínio para apurar as necessidades de reparos e melhorias, graduando o nível de urgência. Com todas essas informações, elabore um plano contemplando, conforme o caso:

1. Ações para reduzir inadimplência (parcelamento, redução de juros e multa moratória);

2. Revisão do quadro de funcionários, especialmente em relação à carga horária, para evitar a realização de horas extras e acúmulos de funções que possam vir a integrar o salário do funcionário e, assim, aumentar o passivo trabalhistas do condomínio;

3. Medidas emergenciais necessárias, respeitado o nível de prioridade.

É recomendável que o plano seja apresentado e debatido com o conselho fiscal, de modo a que as decisões sejam compartilhadas e que haja apoio no momento de suas implantações.

Com o decorrer do tempo, outras medidas podem ser estudadas, como, por exemplo, a questão da individualização dos hidrômetros, iluminação temporizada, revisão de alguns contratos (manutenção de elevadores ou limpeza de piscina, por exemplo).

Toda e qualquer reforma ou implantação de benfeitorias deve ser muito debatida, e sempre acompanhada dos respectivos orçamentos. Por mais bem intencionado que esteja o síndico, não vale o risco de tomar algumas medidas sem o respaldo da assembleia geral ou, no mínimo, do conselho fiscal.

Assumir esta função é muito difícil; trabalho não falta. São muitas obrigações e responsabilidades e, na maioria das vezes, o síndico ainda é criticado por condôminos que nada ajudam na gestão condominial. Mas, ainda assim, há pessoas que se dedicam pelo bem comum, e que também entendem que, prestando esse serviço, estão, de alguma forma, preservando o seu patrimônio.

O que se espera é que o síndico não entenda o condomínio como uma propriedade particular, onde pode tomar todas as decisões que julgar corretas, independentemente da oitiva dos demais condôminos; e, por parte dos condôminos, compreensão e efetiva colaboração na gestão.

Fonte Uol - Casa e Imóveis

Água é Vida

2011-03-22T11:23:00.000-03:00

FREI JAIME BETTEGA

No calendário de eventos e datas, dia 22 de março é o Dia Mundial da Água. Uma comemoração que convida à reflexão. Uma data que não pode ficar apenas na lembrança. Basta estar atento à realidade que, de imediato, perceberemos o descuido com esse líquido que é subjugado e tratado com indiferença. O desperdício é uma das provas de que não sabemos valorizar a água.

Movimentos comunitários, poderes públicos e ONGs se levantam para sensibilizar consciências e desencadear políticas que possam garantir água para todos. No campo da educação, escolas procuram perpassar esse assunto afinando estudos, experiências e exposições, sempre na tentativa de construir consciência e perpetuar atitudes.

O corpo humano é, em grande parte, constituído por esse líquido insubstituível que sacia a sede, renovando as entranhas da existência. Sem água, não há vida. Períodos prolongados de seca atestam que essa composição tem um poder criador e renovador. Evidentemente que o excesso ocasiona prejuízos e destruição.

Convém não esperar para confrontar-se com sua falta, para dar-se conta da sua importância e da urgência de gestos de cuidado para com esse bem precioso, presente à humanidade, porém finito. O último pingo da torneira já foi experimentado por muitos. Sejamos criativos no consumo moderado e em atitudes de reaproveitamento da água da chuva para ações diversas. Incluir numa construção a captação da água que chega aos telhados sob a forma de gotas intermitentes é atestado de avanço e de entendimento do que consiste a sustentabilidade.

Recentemente foi divulgado que, para fazer uma porção de chocolate, é preciso 10.777 litros de água. Já a produção média de um carro exige aproximadamente 147.971 litros. A listagem seria infinita. Não há necessidade de comprovação de sua insubstituível utilidade. A urgência reside no modo como usufruímos.

A moderação e a consciência em tudo o que se faz confirmam a essência que o ser humano carrega dentro de si. Fantásticas descobertas e incríveis avanços jamais substituirão a sabedoria e a humildade que o coração pode armazenar, sem cometer excessos.

Fonte Jornal Pioneiro

Animais em edifício: um problema constante

2011-03-17T11:46:00.000-03:00

Isabel Cristina Porto Borjes*
Um dos problemas mais frequentes nos condomínios de edifícios consiste na permissão de possuir um animal de estimação ou na possibilidade de, através de cláusula na convenção, proibi-la. Muitos casos extrapolam os muros condominiais e acabam no Judiciário.

Existem três situações distintas: não existir na convenção qualquer vedação; a convenção permitir somente animais de pequeno porte, que não causem incômodos aos condôminos, quando não há qualquer impedimento para o condômino adquirir seu pet, e as convenções que têm cláusula vedando terminantemente qualquer animal.

A dificuldade está na terceira situação: o condômino ou morador que adquirir um animal de estimação estaria contrariando a convenção do condomínio e, consequentemente, este poderia requerer a retirada do animal do prédio?
Você concorda com a presença de animais em condomínios, mesmo contrariando a convenção?

Em princípio, a convenção é a “lei” que determina a conduta dos condôminos e moradores dentro do edifício e, portanto, tem caráter normativo, devendo ser observada e respeitada por todos.

Contudo a validade dessa cláusula de proibição de animais de estimação está sendo discutida nos tribunais, cujas decisões recentes têm sido no sentido de considerá-la abusiva e, portanto, relativizada. Significa dizer que tal cláusula é nula e sem qualquer efeito, pois contraria os artigos 5º, XXII, e 170 da Constituição Federal, que asseguram o direito de propriedade, e o art. 225, § 1º, inciso VII, do mesmo diploma legal, que inclui o animal como parte do meio ambiente e tutela juridicamente o direito deles à dignidade, vedando a prática de maus-tratos.
Igualmente abusivas as cláusulas que determinam que os animais transitem na área de uso comum, somente no colo do dono, e que proíbem o uso de elevadores.

Assim sendo, a permanência de animal na unidade condominial, que não cause transtorno à saúde e à segurança dos demais, é perfeitamente lícita e possível, ainda que contrarie a norma condominial.

A jurisprudência vem ao encontro da realidade social, reconhecendo que a aquisição de um animal de estimação já é costume e uma prática constante da sociedade moderna, atingindo grande parte da população mundial.

Nesse sentido a decisão proferida pela desembargadora Elaine Harzheim Macedo, da 17ª Câmara Cível, noticiada pelo site do Tribunal de Justiça deste Estado, no dia 18 de janeiro de 2011, autorizando, liminarmente, a permanência de um cão no condomínio, ainda que contrária à norma condominial que a veda expressamente, fundamentando que “nos dias atuais, cada vez mais as terapias com animais são recomendadas para pessoas de todas as idades, já havendo estudos que apontam para a melhoria das condições gerais de saúde, inclusive orgânicas, de quem convive com os mesmos”.

Resta, portanto, aos apaixonados pelos animais, a conscientização de mantê-los sob as guias, respeitando os demais moradores, principalmente aqueles que não são afeitos a eles e, agora, são obrigados a tolerá-los.
*Advogada e professora de Direito Civil

Fonte: Zero Hora

Obra em área comum leva a coletividade em conta

2011-03-11T10:32:00.000-03:00

Giselle Esteves Vergal

O condomínio em edifícios é composto por áreas de uso privativo, ou seja, as unidades autônomas de uso exclusivo do proprietário (habitacionais ou comerciais) e outras, de uso comum, que podem ser definidas como um indissociável acessório da primeira, mas objeto de co-propriedade.

A destinação, seja ela privativa ou comum, é previamente determinada pelo Incorporador antes mesmo da construção do edifício, através da especificação de condomínio.

A regulamentação da matéria está prevista no Código Civil. O artigo 1.331, parágrafo 2º, estabelece que o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

O artigo 1.335, inciso II, do mesmo diploma, por sua vez, regra que o uso das partes comuns será feito “conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores.”

Todos os condôminos têm o direito de usar e gozar livremente das partes comuns do empreendimento e de acordo com a destinação atribuída em convenção, que rege a vida em condomínio. Em outras palavras, salvo se houver consenso unânime, não se pode tolher da coletividade a possibilidade de livre utilização de áreas não-privativas em benefício exclusivo de um ou de outro.

Com alguma frequência, esta premissa é desrespeitada. É o que ocorre quando um condômino, sem o consentimento dos demais, realiza obra de expansão de sua unidade autônoma sobre área de propriedade e uso comum. Esta situação se mostra mais comum em unidades térreas ou naquelas localizadas no último andar do edifício.

O Tribunal de Justiça de São Paulo tem decidido de forma reiterada que, quando verificada esta hipótese, o condômino infrator além de ser condenado ao pagamento de multa pecuniária, estará sujeito à ordem de desfazimento da acessão realizada em área comum.

Dentre os casos concretos já decididos pelo tribunal estadual, merece destaque a Apelação 244.338-4/7-TJ/SP, na qual foi mantida anterior determinação de imediata demolição de acréscimos a uma unidade autônoma, que invadiu 1,3 metro da área destinada ao uso comum. A decisão pode ser considerada como um espelho do entendimento jurisdicional (aplicado até hoje em diversos casos análogos), pois destaca a impossibilidade de convalidação do uso ilegítimo das áreas condominiais com o decurso do tempo, o que possibilita ao Condomínio reaver seu direito a qualquer momento.

Fonte Conjur.com.br

O pagamento da chamada extra é de responsabilidade do proprietário do imóvel ao tempo do vencimento de cada parcela

2011-03-03T13:08:00.000-03:00

A Primeira Turma Recursal Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, através do Recurso 71002993921 da comarca de Porto Alegre reverteu decisão de primeiro grau sentenciando que quem deve pagar as parcelas vincendas da chamada extra é o atual proprietário do imóvel.

Neste processo, o comprador adquiriu um imóvel em condomínio e a escritura fora feita sem que constasse qualquer dívida por parte do vendedor junto ao condomínio. Após a compra, o novo proprietário foi surpreendido com cobranças de R$ 100,00 a título de chamada extra, que segundo ele deveriam ter sido pagas pelo antigo proprietário.

Segundo o Juiz Relator Dr. Leandro Raul Klippel, a chamada extra é voltada para melhorias no imóvel, sendo que no caso em comento se atine ao conserto do telhado do prédio. Entende ainda que tal cobrança não se confunde com dívida do proprietário para com o condomínio, uma vez que aquela possui natureza diversa, qual seja a de vinculação a benfeitorias. Portanto, a chamada extra constitui-se em débito inerente ao pagamento normal e mensal do condomínio, sendo que o responsável pelo adimplemento é o proprietário/possuidor do imóvel ao tempo do vencimento de cada parcela, até porque beneficiário da medida.

Com este posicionamento, a ação foi julgada improcedente, obrigando o novo proprietário do imóvel a arcar com o pagamento das parcelas inerentes a chamada extra desde a data da compra do imóvel.

Se no contrato de compra e venda de um imóvel em condomínio não constar qualquer negociação quanto ao pagamento de valores vincendos ao condomínio, a qualquer título, caberá sempre ao novo proprietário o pagamento destes.

Fonte TJRS

Evitando assaltos em condomínios

2011-02-24T09:28:00.000-03:00

Por Rodrigo Karpat

O grande índice de violência nas áreas urbanas brasileiras nos últimos anos levou parte da população a optar por viver em condomínios residenciais. E a segurança é o principal motivo. Infelizmente, nem os condomínios estão conseguindo resistir à onda de assaltos e furtos em todo Brasil. Mesmo com todo o aparato de segurança, os condomínios estão suscetíveis aos ataques de bandos organizados. Resta questionar: como é possível proteger o condomínio e os seus moradores de ações criminosas?

A primeira coisa é entender como estes assaltos acontecem. Os bandidos costumam observar o funcionamento do condomínio que pretendem roubar muitos dias antes de realizar a ação. Na maioria das vezes, entram no prédio pela garagem, via clonagem do controle remoto, atrás de algum carro ou rendendo um morador.

Quando os assaltantes não entram pela garagem, sua alternativa mais constante é a própria porta da frente: de carona com algum morador ou aplicando golpes como o do falso carteiro, falso corretor, falso policial, falso medidor de gás, entre outros.

Por isso a portaria do condomínio deve ser o centro das atenções quando a questão é segurança. Muitos assaltos podem ser evitados com o treinamento de porteiros por empresas especializadas, que ensinam aos profissionais do condomínio determinadas lições para identificar golpes e situações de risco.

O porteiro deve sempre desconfiar de prestadores de serviços que chegam acompanhados. Antes de autorizar a entrada de qualquer pessoa ao condomínio, o ideal é ligar sempre para a empresa prestadora do serviço para confirmar a visita ao condomínio e identificar o funcionário. São pequenas atitudes que evitam grandes riscos.

Porém, é importante que o condomínio forneça ferramentas para que o porteiro possa colocar em prática as medidas de segurança necessárias. Por exemplo, se o telefone da portaria estiver bloqueado o porteiro não tem como fazer qualquer verificação.

A portaria nunca deve passar informações sobre moradores, uma vez que estas informações se transformam em ganchos para que os meliantes voltem e assaltem o condomínio. Um exemplo é a placa de venda. O assaltante chega em determinado horário e pergunta sobre a unidade que está a venda; dados do morador ou do proprietário do imóvel. E no turno seguinte, após a mudança do porteiro, usa essas informações para entrar no condomínio e iniciar a ação criminosa.

Outro fator importante é o investimento em ferramentas de segurança e medidas preventivas. A segurança é uma soma de fatores que inclui desde barreiras físicas e treinamento de funcionários até a cooperação dos moradores. É essencial a instalação de portões duplos nas entradas de pedestres e automóveis, insulfilme nas guaritas e câmeras nos ambientes.

Um dado alarmante é que 90% dos assaltos em condomínios são realizados por bandidos que não têm um prédio certo; ou seja, estão sempre em busca de condomínios vulneráveis. Normalmente, os bandidos não estão atrás de um morador especifico, mas, sim, de oportunidades. Conclui-se, assim, que quanto mais protegido for o condomínio, menos atraente ele será para os criminosos.

Outro ponto importante a discutir é a responsabilidade do condomínio em caso de assalto ou outra ação criminosa. O Poder Judiciário tem reiteradamente decidido que o condomínio não é responsável por estes roubos, salvo se ficar comprovada falha na ação dos funcionários ou se o condomínio oferecer segurança, o que precisa estar previamente descrito em convenção. A melhor saída, então, é o trabalho em conjunto entre administradoras de condomínios, funcionários e moradores para evitar ser o próximo alvo da onda de violência.

Fonte JurisWay

PS.: A imágem foi deixada maior do que o padrão do blog propositadamente, pois a imagem de uma arma apontada contra nós é forte e serve da alerta pois segurança deve ser prioridade. Em condomínios novos que visito, não é raro ter acesso a todas as dependências, mesmo tendo portaria e sendo desconhecido do condomínio. Que sirva de alerta.

Barulho habitual causado por vizinho gera dano moral

2011-02-16T10:53:00.000-02:00

A 4ª Câmara de Direito Civil do TJ de Santa Catarina condenou um morador de Brusque (SC) a reparar seu vizinho, em decorrência de perturbação da ordem e do sossego.

O autor relata que o réu David Nilson Pereira, se mudou para o bairro em 2002 e desde então realiza reuniões na sua propriedade. O reclamante afirmou que tais encontros eram promovidos em horários aleatórios (na madrugada ou à tarde) na frente da sua casa, com som em alto volume, gritarias, barulho de jogos de ping-pong, de bola e de veículos.

O autor, que é uma pessoa idosa, mora com sua mulher, portadora de câncer. Durante os últimos oito anos, foram registrados inúmeros boletins de ocorrência; um deles ensejou um termo circunstanciado, posteriormente arquivado, em razão de promessas de silêncio do réu.

Quatro meses após o útlimo incidente, o réu teria feito novamente uma enorme festa. Nesse mesmo dia, a mulher do reclamante regressava do hospital, após ter feito uma cirurgia. Depois de brigas e discussões, onde o autor alega ter sido xingado pelo réu, a polícia foi chamada. Um novo termo circunstanciado foi feito, o qual, depois do oferecimento da denúcia pelo MP, resultou em uma ação penal.

Não achando outra saída, o autor ingressou com uma ação judicial na 3ª Vara Cível de Brusque pedindo reparação, em razão do "abalo psíquico que vem sofrendo ao longo destes anos".

Em sua defesa, o réu sustentou que os argumentos apresentados pela acusação não eram verdadeiros e que o autor era uma pessoa ociosa, que procurava problemas para ocupar seu tempo.

Em 1ª instância, o juiz Carlos Alberto Civinsky condenou o réu a pagar R$ 5.700,00 por danos morais ao seu vizinho. Segundo o julgado, o depoimento do autor e os boletins de ocorrência foram suficientes para tomar sua decisão.

Inconformado, o vizinho barulhento recorreu. No TJ-SC, um testemunho dado em 1º grau foi lembrado pelo relator, desembargador Ronaldo Moritz Marins da Silva. Nesse depoimento, um amigo do réu falou na condição de informante. Segundo ele, os amigos apenas se reuniam para jogar dominó e canastra. Também afirmou que tudo acabava bem cedo e nunca viu música alta ou barulho excessivo. O réu ainda disse que o autor é o único da vizinhança que se incomoda com os encontros.

Para o relator, "não é crível que jogos de dominó tenham provocado inúmeras interferências policiais e quatro ações penais", ficando claro a falta de veracidade no depoimento.

O policial militar Hélio Alexandre Amaral também foi ouvido e disse que foi chamado algumas vezes no local onde ocorriam as festas. Além disso, confirmou que sempre que chegava lá, deparava-se com música alta, perturbando a vizinhança.

A 4ª Câmara de Direito Civil concluiu que o réu demonstrou mau uso da propriedade, prejudicando o sossego do seu vizinho. A decisão transitou em julgado.

Fonte: Espaço Vital

O locatário pode votar em assembléia de condomínio?

2011-02-03T10:25:00.000-02:00

O entendimento sobre o assunto não é uníssono.

Alguns Tribunais são contrários ao voto do locatário em Assembléia de Condomínio, com o fundamento de que foram revogados os arts. 1 a 27 da Lei 4.591/64, portanto não vigora mais o art. 24, § 4.º que dispunha que o locatário poderia comparecer e deliberar nas assembléias que não se referisse às despesas extraordinárias

Outros Tribunais, inclusive do nosso Estado, são do entendimento de que, se o proprietário não comparecer, ou não mandar representante legal, o inquilino pode comparecer às Assembléias de Condomínio para representar a unidade em que reside, munido de cópia do contrato de locação, com fundamento no que dispõe o art. 24, § 4º, da Lei 4591/64, incluído pela Lei 8.245/91 pelo art. 83, e que assim diz:

Art.83. "Nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça."

Então, para ter direito a voto há que se preencher os pressupostos:

- o locador não compareça à assembléia,

- o locador não se faça representar por mandatário e

- o voto do locatário fica restrito às deliberações sobre despesas ordinárias.

Neste caso, para votar deverá comprovar a sua condição de locatário com a exibição do contrato de locação. O contrato de locação, para este fim, valerá como instrumento de mandato e poderá ser exigido pelos demais condôminos para que o locatário possa participar da assembléia.

Cabe lembrar que, se o inquilino apresentar procuração para participar da assembléia, estará participando em nome do locador, quando lhe será franqueada a deliberação de todas as matérias constantes da ordem do dia.

Fonte Secovi RS

O dever do síndico cobrar

2011-01-26T15:56:00.000-02:00

Kênio de Souza Pereira

Qual síndico não tem um grande constrangimento de ligar ou bater na porta de seu vizinho para cobrar a taxa de condomínio em atraso? Pior é quando o vizinho, com quem muitas vezes temos uma boa relação, acaba insistindo na impontualidade, obrigando assim o condomínio a propor uma ação judicial de cobrança. Tal situação causa grande angústia e desconforto. Diante disso, muitos síndicos ficam sem ação diante da inadimplência. São várias as dúvidas sobre como conduzir essa situação. É comum o síndico protelar a cobrança por não saber o momento e como tomar as providências necessárias.

O devedor se torna inadimplente a partir do dia subseqüente ao vencimento. Portanto, o credor de um aluguel, taxa de condomínio ou de um título de crédito pode ajuizar a ação de cobrança após um dia de atraso mas, geralmente, espera-se algum tempo, mesmo porque as ações judiciais são caras, exigem a contratação de advogado e o pagamento de custas processuais.

O ideal em um condomínio é que, primeiramente, o síndico proceda a cobrança amigável, por escrito, com protocolo, para que tudo fique documentado. A taxa ordinária de condomínio é simplesmente o rateio das despesas que têm que ser pagas de qualquer forma, mesmo quando há inadimplentes.

O momento de cobrar

A inadimplência onera aqueles que são responsáveis e estão adimplentes, pois acabam arcando com os custos de quem não paga. A lei veda o enriquecimento ilícito e sem causa, portanto, não é aceitável que os demais condôminos assumam as despesas do inadimplente.

O Código Civil, em seu artigo 1.348 prevê que é dever do síndico cobrar as taxas de condomínio, cumprir a lei, a convenção e as deliberações da assembléia geral. Dessa forma, caso a tentativa de cobrança extrajudicial seja infrutífera, cabe ao síndico procurar um advogado para que seja proposta uma ação de cobrança. Esta será movida pelo condomínio, representado pelo síndico.

A demora em propor a ação pode acarretar na perda do direito às parcelas vencidas em função da prescrição, além de estimular a inadimplência. Provado o débito, o Juiz dará uma sentença que condenará o inadimplente. Caso este não cumpra a determinação judicial, o condomínio poderá executar a sentença, inclusive penhorando o imóvel. Dessa forma, mesmo este sendo o único bem da família, o imóvel residencial poderá ser levado a leilão para pagar o débito do condomínio.

Imóvel locado

Importante lembrar que a ação de cobrança é sempre contra o proprietário, mesmo quando o inquilino foi quem deixou de pagar. O proprietário/locador que foi acionado pelo condomínio e compelido a pagar seus débitos e demais taxas do imóvel, pode entrar com uma ação de cobrança contra o inquilino para receber a dívida.

Atualizar a convenção

O Código Civil possibilita que o condomínio insira nova forma de coibir a inadimplência motivada pela multa de apenas 2%. É possível criar mecanismos que possibilite a multa de até 5 vezes a taxa de condomínio contra o inadimplente contumaz, além da correção monetária e juros mensais entre 3% a 10%. Poderá ainda ser admitida a denúncia do inadimplente no SPC e o protesto no Cartório.

Fonte: Júris Way

A fim de evitar este tipo de constrangimento ao síndico em ter que cobrar seu vizinho, e muitas vezes amigo, a Palazzo Condomínios trouxe ao mercado o serviço de Síndico Profissional. A Palazzo Condomínios assume as tarefas de notificação pessoal aos condôminos, desonerando os moradores desta tarefa, evitando atritos e desconforto entre vizinhos. Com este serviço, há a garantia de que a cobrança será feita, de forma profissional, com possibilidade de acordos parcelados, tudo a fim de evitar que a dívida de determinado condômino continue a aumentar e que os demais condôminos tenham que arcar com esses custos. Com isso, não só a dívida é cobrada, como também a manutenção da harmonia entre os moradores é mantida.

Ligue para nós e agende uma visita. Temos certeza que juntos encontraremos uma solução para os problemas do seu condomínio.

Condomínios devem realizar a declaração da RAIS ano-base 2010

2011-01-20T09:10:00.000-02:00

Declaração deve ser feita pela internet por meio do programa gerador de arquivos da Rais e do programa transmissor de arquivos

Começa nesta segunda, dia 17, a entrega da declaração da Relação Anual de Informações Sociais (Rais). Devem fazer a declaração ano-base 2010 as empresas ou estabelecimentos inscritos no CNPJ com ou sem empregados, empregadores, pessoas jurídicas de direito privado, empresas individuais, cartórios extrajudiciais e consórcios de empresas, pessoas físicas, órgãos da administração direta e indireta dos governos federal, estadual e municipal, condomínios e sociedades civis, agências, sucursais, representações ou quaisquer outras formas de entidades vinculadas à pessoa jurídica domiciliada no exterior.

A declaração deve ser feita pela internet por meio do programa gerador de arquivos da Rais e do programa transmissor de arquivos. Caso as informações não possam ser entregues pela internet, elas devem ser levadas aos órgãos regionais do Ministério do Trabalho, responsável pela consolidação dos dados. Nos casos em que os estabelecimentos ou entidades não tiveram vínculo empregatício no ano-base poderão optar pela Rais Negativa, online.

As empresas têm até 28 de fevereiro para fazer a declaração sob pena de multa a partir de R$ 425,64, acrescidos de R$ 106,40 por bimestre de atraso, contados até a data de entrega da Rais ou da emissão do auto de infração, se este for feito primeiro. O auto de infração não isenta o empregador da obrigatoriedade de prestar as informações referentes à Rais ao Ministério do Trabalho.

As declarações devem ser feitas no site http://www.rais.gov.br

Fonte: Sindiconet

Condomínios estão liberados da certificação digital para entrega da DIRF 2011

2011-01-13T09:07:00.001-02:00

Anualmente não só as empresas, mas os condomínios estão obrigados e declarar à Receita Federal, através da DIRF os valores de Imposto de Renda retidos pelos serviços que foram prestados no condomínio.

Havia uma grande dúvida até o final do ano passado quanto a necessidade dos condomínios terem que entregar esta declaração com o uso do Certificado Digital. Em face da indefinição da Receita Federal, o SECOVI/RS estava orientando no sentido de se fazer a certificação, dada a indefinição e o escoamento no prazo para a apresentação da declaração.

Quando da liberação do programa DIRF2011 para entrega da declaração, a Receita Federal posicionou-se quanto a esta questão, desobrigando os condomínios a necessidade de entrega da declaração com o uso do certificado digital. Essa é a informação que consta no site da Receita Federal:

“Os Condomínios Edilícios e as Pessoas Físicas estão obrigados a entrega da declaração com o uso do certificado digital?

Resposta: Não, a obrigatoriedade da entrega da declaração com o uso do certificado digital só inclui as Pessoas Jurídicas.”

A informação acima encontra-se na sessão perguntas e respostas no endereço abaixo:

http://www.receita.fazenda.gov.br/TextConcat/Default.asp?Pos=3&Div=PessoaJuridica/dirf/2011/Perguntas/

Encerramento de gestão é parte importante do trabalho dos síndicos

2011-01-10T13:30:00.000-02:00

Candidatar-se a síndico é fazer uma escolha importante: além de todas as funções inerentes à administração condominial é importante ter a consciência de que o cargo tem um prazo estipulado (normalmente dois anos). Como gestor, o ideal é completar todo o tempo de mandato, no entanto, algumas vezes, isso não é o que acontece.

A assessora jurídica do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), Veronica Calado, explica que apesar da maioria dos síndicos cumprir seu período de mandato, alguns deles renunciam seus cargos antes do tempo. Outra forma de afastamento, menos usada, mas também possível, é a destituição do cargo, quando a assembleia de condomínio, tendo preenchido os requisitos legais, previstos no Código Civil e/ou na Convenção do Condomínio, decide pela troca de quem ocupa a administração condominial. Em todas as formas de sucessão de administração, os síndicos devem estar atentos, pois existem obrigações a serem cumpridas.

A assessora explica que, como regra geral, o Código Civil (art. 1.347) prevê a gestão de um síndico com prazo não superior a dois anos, com possibilidade de reeleição. “Vale dizer que quaisquer outras limitações, como tempo máximo de mandato, ou reeleição, poderão ser regradas na Convenção do Condomínio”, diz Veronica. Em geral, o tempo de mandato é cumprido, visto que quem assume está ciente das obrigações do cargo e tem intenção de cumprir todo período. Quando o cargo é deixado antes da hora, a principal justificativa do síndico, de acordo com a assessora, é a falta de tempo para se dedicar à administração condominial.

O que também pode acontecer em caso de má administração e/ou prática de irregularidades no decorrer do mandato, é a destituição do síndico. Essa forma de substituição acontece mediante convocação prévia de assembleia específica para isso, subscrita por 25% dos condôminos, e da aprovação da destituição, mediante anuência da maioria absoluta dos presentes a reunião condominial. Uma vez demonstrada as faltas da administração e preenchidos os requisitos legais para a destituição, a assembleia deverá eleger novo síndico para ocupar o cargo até a eleição seguinte (mandato tampão). Apesar de ser uma prática possível, no entanto, ela não é muito utilizada. Veronica diz que o processo de destituição não costuma ter continuidade, em alguns casos, devido à falta de disponibilidade dos membros do condomínio em assumir novos compromissos. Isso também justifica a reeleição como uma alternativa muito utilizada na sucessão de uma gestão: como ninguém se apresenta para assumir o cargo a tendência normal é a reeleição do síndico.

De qualquer forma, finalizando o mandato no prazo ou não, é importante lembrar que todo síndico deve prestar contas contábil e financeiramente, bem como do trabalho feito em sua gestão antes de deixar o cargo. Assim, é recomendado pela assessoria do Secovi - PR que mesmo se deixar a função por vontade própria, ou por destituição, o gestor finalize o trabalho e apresente o demonstrativo financeiro relativo ao seu mandato. Isso porque, apesar dos compromissos assumidos serem do condomínio, o administrador poderá ser questionado judicialmente por não prestar contas, e também no caso de suspeita de prática de irregularidades.

Fonte: Bem Paraná

Alterações nas regras do seguro obrigatório de condomínio

2010-12-16T17:27:00.000-02:00

Foram publicadas no Diário Oficial da União, no dia 10 de dezembro, novas diretrizes para contratos de seguro obrigatório de condomínio. De acordo com a resolução 218 do CNSP(Conselho Nacional de Seguros Privados), contratos a partir de julho de 2011 não poderão ser negociados se não estiverem de acordo com o documento.

A principal alteração diz que o seguro condomínio deverá oferecer a cobertura básica simples ou a cobertura básica ampla.

Diferenças

Ao contratar a cobertura básica simples, o seguro prevê proteção contra incêndio, queda de raio dentro do terreno segurado e explosão de qualquer natureza. Já a cobertura básica ampla oferece assistência a qualquer evento que possa causar dano material ao imóvel, exceto os eventos que estejam expressamente excluídos em contrato.

Quem escolher pela cobertura simples poderá optar por contratar coberturas adicionais, de acordo com os riscos a que estiver sujeito o condomínio segurado, para atendimento ao disposto no Decreto-Lei nº 73 e na Lei nº 10.406.

Independentemente da opção escolhida também é possível contratar algumas coberturas adicionais, não obrigatórias, dependendo das condições e risco que interessarem ao condomínio.

Quanto às importâncias seguradas, deve-se lembrar de que elas são únicas para todas as garantias das coberturas básicas: não é permitido o estabelecimento de sublimites.

Anexo: - Resolução 218 do CNSP

Fonte: Sindiconet

Contribuição Sindical para condomínios

2010-12-08T19:55:00.000-02:00

Obrigatoriedade

- A Contribuição Sindical é compulsória (obrigatória) e deve ser recolhida anualmente, de uma só vez e paga por todos aqueles que participem de uma determinada categoria econômica ou profissional. Isto é regulamentado pela CLT (Consolidação das Leis do Trabalho), no artigo 578.

- De acordo com o dr. Amilcar Aquino Navarro, advogado especialista em Direito Imobiliário, "os condomínios estão isentos da contribuição sindical desde que comprovem, através de requerimento junto ao Ministério do Trabalho e seguindo os procedimentos da Portaria 1012/03, que exercem atividades sem fins lucrativos".

- Clique aqui para ler o texto da Portaria 1012/03 do Ministério do Trabalho.

Tipos de contribuição

- A Contribuição Sindical Patronal, de responsabilidade do condomínio enquanto empregador, deve ser paga até o dia 31 de janeiro, se o condomínio não requerer a isenção junto ao Ministério do Trabalho.

- Para os Condomínios, por não terem fins lucrativos, o governo estipula o valor da contribuição mínima e o recolhimento deve ser feito na Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil ou em estabelecimentos bancários nacionais, integrantes do Sistema de Arrecadação de Tributos Federais, através de Guia de Recolhimento da Contribuição Sindical (GRCS) ou em guia fornecida gratuitamente pelo sindicato da respectiva categoria e até a data do vencimento pode ser pago nas lotéricas da CEF.

Deveres dos sindicatos

- Pelo artigo 592 da CLT, os sindicatos patronais são obrigados por lei a promover para os associados, entre outros:

realização de estudos econômicos e financeiros;
bibliotecas;
creches;
congressos e conferências;
medidas de divulgação comercial e industrial no País, e no estrangeiro, bem como em
outras tendentes a incentivar e aperfeiçoar a produção nacional;
feiras e exposições;
prevenção de acidentes do trabalho.

Outras contribuições

A Contribuição Sindical do Trabalhador é recolhida no mês de março e consiste na importância correspondente à remuneração de 1 (um) dia de trabalho para os empregados, qualquer que seja a forma da referida remuneração.
A Contribuição Assistencial, também chamada de taxa assistencial ou taxa de reforço sindical, é paga uma vez ao ano até o dia 10 (dez) do mês de Julho e seu valor é sempre igual a Mensalidade Sindical.
Está prevista no Artigo 8º inciso IV da CF/88 e Artigo 513 da CLT e seu pagamento é feito no Sindicato ou pôr via bancária em guia fornecida pelo sindicato, enviada pelo correio ou em mãos.
Essa contribuição se destina a custear a Publicação de Edital, realização das Assembléias Gerais, negociações com o sindicato dos Empregados e confecção da Convenção Coletiva de Trabalho para enviá-las pelo correio aos condomínios associados e em dia.
A Taxa de Associação é paga somente uma vez, quando o condomínio se associa e seu valor é igual a Mensalidade Sindical e seu pagamento é feito no Sindicato ou via bancária em guia fornecida pelo sindicato pelo correio ou em mãos

Fonte: Sindiconet

Descumprimento de regra em condomínio vai parar na justiça

2010-11-16T10:04:00.002-02:00

As regras do condomínio existem para que a relação entre pessoas dentro do conjunto habitacional seja a mais harmoniosa possível. Por morarmos todos muito próximos um dos outros, regras básicas de convivência precisam ser estabelecidas e o responsável pela administração precisa observar seu cumprimento de forma correta.

Em determinado condomínio da Capital gaúcha, uma condômina fora processada devido a multa não paga, que lhe fora aplicada graças ao descumprimento da regra de carregar no colo ou através de guias os animais de estimação nas áreas comuns do condomínio.

Tendo em vista o descumprimento, a condômina acabou sendo multada em R$ 78,00 conforme previsto na convenção do condomínio. Como não houve o pagamento, a cobrança acabou indo para a justiça.

Veja abaixo a ementa do recurso:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. MULTA POR DESCUMPRIMENTO DE DETERMINAÇÃO CONTIDA NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. CIRCULAÇÃO DE CACHORRO EM ÁREA COMUM SEM COLEIRA. CERCEAMENTO DE DEFESA INOCORRENTE. I. Ao Juiz - destinatário da prova - incumbe aferir a necessidade, ou não, da produção de provas pelas partes, a teor do que determina o art. 130 do Código de Processo Civil. Preliminar de cerceamento de defesa afastada. II. Descumprida a regra insculpida na Convenção Condominial que determina a circulação de animais de pequeno porte somente com a guia ou no colo de seu dono, e cumpridos os requisitos para a aplicação de penalidade, merece manutenção a sentença que condenou o condômino ao pagamento de multa. PRELIMINAR AFASTADA. APELO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70036608255, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 28/10/2010)”

O prejuízo para a condômina faltosa acabou aumentando ainda mais, pois além de ser condenada ao pagamento da multa, com correção, juros e atualização monetária, deverá ressarcir o condomínio das despesas despendidas com advogado, isso sem falar nas despesas que teve com o seu próprio advogado.

Assim, algo tão pequeno, fácil de se observar e cumprir acabou gerando um transtorno enorme aos envolvidos, sem falar na utilização da máquina Estatal que, como sabemos, está abarrotada de processos e que se faz morosa devido ao grande número de litígios desta monta.

Como condôminos, devemos observar as regras do condomínio a fim de manter a harmonia e o bom convívio entre os vizinhos. Manias e vontades particulares não devem sobrepor-se às da coletividade. Caso haja algum ponto nas regras do condomínio que incomodem um determinado condômino, este deve fazer uso das assembléias para expor seus argumentos e fazer com que a regra seja alterada com o voto de todos. Descumprir as regas só aumenta o prejuízo de quem não as cumpre.

Uma ONG chamada EcoAgência

2010-11-10T13:41:00.001-02:00

Hoje vou mudar um pouco de assunto. Vamos falar de meio ambiente. Na verdade quero aqui deixar registrado um trabalho que vem sendo desenvolvido por uma ONG chamada EcoAgência. Trata-se de uma agência de notícias ambientais reconhecida nacionalmente. Mostrando notícias ambientais criadas por voluntários do Núcleo de Ecojornalistas do Rio Grande do Sul – NEJ/RS. Em 2003, no Fórum Social Mundial, em Porto Alegre, quando os ecojornalistas perceberam que as pautas de meio ambiente recebiam pouca atenção da imprensa. Então, uniram-se e construíram em 2004, um site procurando a democratização da informação ambiental e a conscientização ecológica da sociedade, com notícias, artigos e reportagens ambientais, publicadas no site e distribuídas por newsletter para todo o Brasil.

A Ecoagência trabalha exclusivamente com meio ambiente, considerando a transversalidade os temas e de áreas que incluem grandes objetivos e denuncias para crimes ambientais, alertando sempre os problemas das políticas públicas de diversos setores.

Também busca divulgar as iniciativas as preservações dos recursos naturais, com soluções sustentáveis, na educação ambiental, partindo das opiniões e ações das organizações, entidades, lideranças, cientistas, educadores e comunidades em geral, preocupando-se com o futuro do nosso planeta. Junto dessa comunicação, as numerosas funções estratégicas de uma formação da consciência ambiental e na mobilização da opinião pública em torno da preservação da natureza, um uso racional dos recursos naturais.

A agência vem colaborando com atuações de ambientalistas, instituições públicas e privadas, autoridades, profissionais, estudantes das mais diversas áreas e da comunidade em geral, o que é uma motivação e a garantia da continuidade desse trabalho.

Maiores informações podem ser obtidas através do site www.ecoagencia.com.br ou pelo e-mail ecoagencia@acoagencia.com.br.

Veja abaixo os próximos trabalhos que serão realizados pela ONG EcoAgência:

Falhas na garagem facilitam a entrada de assaltantes em prédios

2010-11-04T09:25:00.002-02:00

Como se proteger de assaltos? Muitos brasileiros vivem entrincheirados em condomínios. Mas de que adiantam câmeras, cercas elétricas e alarmes, se basta uma buzinada para ter acesso ao prédio? O descuido de um porteiro e a desatenção de um morador são um prato cheio para a bandidagem.

Um levantamento do Sindicato da Habitação (Secovi) mostra que desde o começo do ano já foram registrados 19 arrastões em condomínios na capital paulista. A garagem foi o ponto fraco da segurança na maioria desses locais. O problema se repete pelo Brasil: em várias capitais, nossas equipes flagraram todo tipo de descuido.

Bastou buzinar, e o portão de um prédio em Vitória, no Espírito Santo, abriu. Dentro do carro, estava uma equipe de reportagem. Nenhum dos integrantes mora ou conhece alguém do edifício. Mesmo assim, eles tiveram acesso à garagem com facilidade. E a saída também foi tranquila.

A mesma situação aconteceu em dois prédios de São Luís, no Maranhão. No primeiro, nossa reportagem parou o carro em frente ao portão. Na guarita, o porteiro, que falava com uma mulher, liberou a entrada da equipe, sem qualquer questionamento. Em outro condomínio, mal o carro parou e logo conseguiu entrar.

Em São Paulo, é o próprio morador que entra, mas o portão demora 18 segundos para fechar - um risco.

Câmera, espelho e holofote são itens comuns para ajudar na segurança. “É um prédio novo que já foi invadido três ou quatro apartamentos de uma vez só. Eles entram pela garagem. E tem guarda, tem todo sistema de segurança, e eles entraram junto”, conta a dona de casa Heloísa Tomazetti.

Outro edifício adotou a clausura, um sistema que usa dois portões. Só que um deles fica sempre levantado, por decisão dos moradores. “A gente tenta fazer segurança, um portão que abre e outro que fecha, mas, infelizmente, nem todos concordam com esse tipo de atitude”, aponta Jair Tomazetti, ex-síndico do prédio.

Já em outro prédio, os dois portões abrem ao mesmo tempo. “Tem que se colocar um sensor chamado sensor de intertravamento, para que o segundo portão abrisse somente quando o primeiro estivesse fechado”, destaca o capitão da PM Elias de Godoy, especialista em segurança residencial. “Em 90% das ocorrências de roubo em condomínios na capital, os bandidos entram pela porta da frente, ou seja, pelo portão de pedestre e de veículos”.

Para evitar assaltos, um prédio usa a tecnologia. Cada morador tem um controle do portão e, quando entra, o sistema eletrônico mostra o nome do dono ou o número do apartamento. “Se esquecer o controle, tem que abaixar o vidro para eu reconhecer a pessoa para poder abrir o portão”, diz o porteiro José Cândido.

“O que interessa para nós é que o morador entre. Ele pode trocar de carro. Então, a gente identifica o morador e não o veículo”, afirma a síndica do prédio Ângela Gribowsky.

Outro portão fica distante da guarita. Então, o pessoal teve a ideia de instalar um equipamento, o vídeo porteiro. O morador que esqueceu o controle chega com o carro, aperta e consegue ser visto e também conversar com o porteiro que está lá na guarita. Só então, o acesso ao condomínio é liberado. “Dá mais segurança sim, até mesmo porque o porteiro perguntar para a gente se está tudo bem, se tem alguém junto, alguma coisa desse tipo”, diz Voltan Muller, morador do prédio.

Os especialistas fazem um alerta principalmente para os prédios em que a abertura dos portões é muito lenta. O melhor é trocar os motores por outros que consigam fechar o portão, sem dar tempo para a entrada de outro carro ou de um grupo de pessoas.

Fonte: Globo.com

Porta do lado

2010-10-28T09:37:00.000-02:00

Esta semana recebi um texto escrito pelo Dr. Dráuzio Varella que fala sobre como é grande a cobrança que fazemos sobre nós mesmos para que todos os dias de nossa vida sejam perfeitos. Como pequenas coisas do nosso dia a dia influenciam em nosso humor. Por vezes, pequenas coisas no convívio condominial, são capazes de estragar a convivência entre pessoas, afastando-as uma das outras.

O texto é interessante e se encaixa perfeitamente aos que vivem em condomínio. Esta convivência pode sim ser saudável. Basta querermos.

“ PORTA DO LADO

Por Dráuzio Varella

Em entrevista dada pelo médico Drauzio Varella, disse ele que a gente tem um nível de exigência absurdo em relação à vida, que queremos que absolutamente tudo dê certo,
e que, às vezes, por aborrecimentos mínimos, somos capazes de passar um dia inteiro de cara amarrada.

E aí ele deu um exemplo trivial, que acontece todo dia na vida da gente...

É quando um vizinho estaciona o carro muito encostado ao seu na garagem (ou pode ser na vaga do estacionamento do shopping). Em vez de simplesmente entrar pela outra porta, sair com o carro e tratar da sua vida, você bufa, pragueja, esperneia e estraga o que resta do seu dia.

Eu acho que esta história de dois carros alinhados, impedindo a abertura da porta do motorista, é um bom exemplo do que torna a vida de algumas pessoas melhor, e de outras, pior.

Tem gente que tem a vida muito parecida com a de seus amigos, mas não entende
por que eles parecem ser tão mais felizes. Será que nada dá errado pra eles? Dá aos montes. Só que, para eles, entrar pela porta do lado, uma vez ou outra, não faz a menor diferença.

O que não falta neste mundo é gente que se acha o último biscoito do pacote. Que "audácia" contrariá-los! São aqueles que nunca ouviram falar em saídas de emergência:
fincam o pé, compram briga e não deixam barato.

Alguém aí falou em complexo de perseguição? Justamente. O mundo versus eles.

Eu entro muito pela outra porta, e às vezes saio por ela também. É incômodo, tem um freio de mão no meio do caminho, mas é um problema solúvel. E como esse, a maioria dos nossos problemões podem ser resolvidos assim, rapidinho. Basta um telefonema, um e-mail, um pedido de desculpas, um deixar barato.

Eu ando deixando de graça...

Pra ser sincero, vinte e quatro horas têm sido pouco prá tudo o que eu tenho que fazer,
então não vou perder ainda mais tempo ficando mal-humorado.

Se eu procurar, vou encontrar dezenas de situações irritantes e gente idem; pilhas de pessoas que vão atrasar meu dia. Então eu uso a "porta do lado" e vou tratar do que é importante de fato.

Eis a chave do mistério, a fórmula da felicidade, o elixir do bom humor, a razão por que parece que tão pouca coisa na vida dos outros dá errado."

Quando os desacertos da vida ameaçarem o seu bom humor, não estrague o seu dia...

Use a porta do lado e mantenha a sua harmonia. Lembre-se, o humor é contagiante - para o bem e para o mal - portanto, sorria, e contagie todos ao seu redor com a sua alegria. A "Porta do lado" pode ser uma boa entrada ou uma boa saída...

Experimente!!!!!!”

Qual o extintor correto para cada classe de fogo

2010-10-13T13:23:00.000-03:00

Como o fogo se forma?

Para que o fogo se forme são necessários que três elementos se unam, o chamado TRIÂNGULO DO FOGO: o combustível (matéria), o comburente (oxigênio) e o calor (faísca):

O combustível é todo matrial propício a queima (sólido, líquido ou gasoso);
O comburente é o oxigênio existente na atmosfera e
O calor é a energia necessária para iniciar o fogo.

Sem a combinação dests três elementos, não existe fogo.

Classes de incêncio

As classes de incêndio dividem-se em quatro, em função do tipo de material combustível:

Classe A: materiais combustíveis sólidos (madeira, papel, recido, lixo e assemelhados);
Classe B: gases cobustíveis, graxas, óleos e assemelhados;
Classe C: equipamentos elétricos e
Classe D: materiais pirotécnicos (magnésio, potássio e assemelhados).

Como combater o incêndio nas diferentes classes

Para que o incêndio seja extinto é necessário que, pelo menos um dos três elementos do "triângulo do fogo" seja eliminado. Para cada classe de risco, já que os tipos de materiais combustíveis possuem propriedades diferentes, terá uma forma para que o incêndio seja controlado. Veja a seguir:

Classe A: Os incêndios em materiais combustíveis partencentes a Classe A devem ser extintos por meio de resfriamento, ou seja, pela retirada de calor. A melhor forma de retirar o calor nesta situação é adicionar água ou compostos que a possua em sua mistura.

Classe B: Os incêndios em materiais combustíveis pertencentes a Classe B devem ser extintos por meio de abafamento, pois a queima ocorre somente em sua superfície.

Classe C: Os incêndios em materiais desta classe necessitam de abafamento e retirada de calor por meio de substência que não conduza eletricidade.

Classe D: Os incêndios em materiais combustíveis pertencentes a Classe D necessitam que a substância extintora utilizada se funda ao metal isolando a superfície deste da atmosfera eliminando o oxigênio necessário ao fogo.

Conforme podemos verificar, para cada tipo de cobustível (madera, óleos, eletricidade, etc) existe uma forma diferente para se extinguir o fogo. Como em um condomínio existem grandes variedades de cobustíveis existentes, deve-se utilizar extintores pertencentes as classes ABC, pois assim, o número de focos de incêncio abangidos pelos extintores é muito maior e mais seguro.

A vistoria destes extintores mensalmente também é de suma importância. A Palazzo Condomínios realiza a vistoria dos extintores mensalmente em seus clientes a fim de garantir a segurança dos condôminos. Esta vistoria pode ser monitorada pelos condôminos através do controle localizado junto de cada extintor.

Maiores informações podem ser obtidas junto ao Corbo de Bombeiros da sua cidade. Em Caxias do Sul o telefone é (54) 3223-6555. No site www.brigadamilitar.rs.gov.br/bombeiros é possivel verificar o telefone nas demais localidades.

Fonte: Manual de Prevenção de Incêndios / Henrique Mautone Matteus

Condomínio pode fixar juros superiores ao previsto no novo Código Civil

2010-10-07T11:10:00.001-03:00

Um dos grandes problemas em grande parte dos condomínios é a inadimplência. Esse problema acaba se agravando quando o condomínio é gerido por síndicos sem conhecimento técnico ou por vezes até sem vontade de fazer.

O Código Civil, em seu art. 1.336, § 1º diz que “o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”.

Como vemos, o código diminuiu a multa de 20% para tão somente 2%. As convenções condominiais que prevêem multa de 20% ficaram limitadas somente aos 2% e aos juros de 1% ao mês. Sendo um dos juros e multas mais baixos praticados pelo mercado, o pagamento da cota condominial acabou ficando geralmente em segundo plano, pois os juros de mercado praticados pelas instituições financeiras são bem mais pesados.

Uma saída é a atualização da convenção do condomínio, ajustando a multa para os 2% legais e aumentando os juros para até 0,33% ao dia.

Havia uma grande discussão quanto a possibilidade de aplicação desta taxa de juros pelos condomínios, porém, recentemente A questão foi debatida pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que entendeu, à luz do novo Código Civil de 2002, ser legítima a cobrança de juros moratórios acima desse percentual, bastando para tanto previsão expressa acordada na convenção de condomínio.

O Condomínio Jardim Botânico VI, na cidade de Brasília, ajuizou uma ação de cobrança contra um condômino, em razão do não pagamento das taxas condominiais referentes aos meses de abril a novembro de 2001. O condomínio cobrou R$ 1.172,13, relativos às parcelas vencidas e, ainda, o pagamento das cotas vincendas, aplicando juros moratórios de acordo com a convenção do condomínio.

O condômino recorreu à Justiça e a sentença do juiz de primeiro grau anulou o processo sem a resolução do mérito da ação. O juiz considerou que o condomínio não estava regularmente constituído, como determina o artigo 267 do Código de Processo Civil (CPC).

Inconformado, o condomínio apelou. A decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) foi favorável ao pedido: “Os condomínios, ainda que em situação irregular perante a administração pública, possuem legitimidade ativa para ajuizar ação de cobrança em face dos condôminos em atraso com o pagamento das mensalidades aprovadas em assembléia”.

Outros recursos foram apresentados por ambas as partes e a decisão final do TJDFT determinou o seguinte: “Aplicam-se os juros e as multas previstos na convenção condominial até a data da entrada em vigor do novo Código Civil (12/01/2003). A partir daí, as taxas condominiais ficam sujeitas aos juros de 1% e à multa de 2% ao mês, de acordo com o artigo 1.336 desse diploma legal”.

Insatisfeito com o entendimento, o condomínio interpôs no STJ um recurso especial, alegando violação ao mesmo artigo 1.336 do CC/02. O condomínio argumenta que não pode haver limitação dos juros moratórios de 1% ao mês, a partir da vigência do CC/02, nos casos em que a convenção de condomínio expressamente prevê percentual maior: “Os juros convencionados são os juros que pertencem à regra, e os juros de 1% à exceção, sendo estes aplicados apenas na falta daqueles”.

Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, a tese apresentada pelo condomínio é legítima. Segundo informações contidas nos autos, a convenção acordada pela assembléia do Jardim Botânico VI estabeleceu a incidência de juros moratórios de 0,3% ao dia, após o trigésimo dia de vencimento, e multa de 2%, em caso de inadimplemento das taxas condominiais.

“A despeito disso, o acórdão recorrido concluiu que, na vigência do Código Civil/02, devem ser aplicados os juros previstos no artigo 1.336. Todavia, infere-se da leitura do referido artigo que devem ser aplicados os juros moratórios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% ao mês; e apenas quando não há essa previsão, deve-se limitar os juros de mora a 1% ao mês”, afirmou a relatora.

Desse modo, a ministra entendeu que, mesmo após a entrada em vigor do CC/02, é legal fixar, na convenção de condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês, para os casos de inadimplemento das taxas condominiais. A posição da relatora foi acompanhada pelos demais ministros da Terceira Turma.

Fonte: Licitamais/STJ